Як оселитися в Таїланді у власному житлі?
Вирішив по першооснові, враховуючи масу запитань з нерухомості в Таїланді, відповісти на деякі з них. Причому, враховуючи вже не гумове вільний час читачів і перевантаження інформацією в мережі, стиснув їх спеціальним нейроархіватором і дав усі на одній-єдиній сторінці. Звичайно, немає гарантій, що сторінка потім не отримає продовження, і тим не менш, ці питання на багатьох сайтах і форумах займають не один десяток сторінок, які ще треба відшукати. А вже скільки суперечливих думок там понамешано ... Отже, мабуть почнемо ...
Де краще купувати нерухомість?
Залежить від того, що за нерухомість ви хочете купити, і що з нею збираєтеся робити. Для простоти розгляду, уявімо, що купити ви хочете квартиру, або будинок- не в глушині, але в той же час в ліквідному місці-збираєтеся не тільки там самі жити, але й дивитися, як нерухомість росте в ціні, і заодно здавати її кому -то в той час, поки вас немає вдома :). У цих випадках, чотири основні локації для покупки нерухомості в Таїланді (ранжування моя особиста): 1 - Пхукет, 2 - Паттая, 3 - Самуї, 4 - Хуа-Хін. Максимально стисло про кожну з локацій ... Пхукет - це всесвітньо відомий курорт, що пропонує максимум саме морських "опцій" - тут найбільша кількість різних пляжів, розвинена інфраструктура, національні парки поруч, невеликі острівці для вилазок на катерах. Пхукет - це багатонаціональний острів, повний контрастів, де завжди можна знайти місце до душі. Паттая - це сумашедший ритм життя, доступність плотських задоволень і розвинена російськомовна громада. Самуї - це відірваність від світу (острів має тільки поромне і авіа-повідомлення з "великою землею") і теж непоганий вибір пляжів, хоча інфраструктура все ж на менш високому рівні, ніж Пхукет. Хуа-Хін - це розмірений, сімейний відпочинок загальновизнаного "королівського" курорту (офіційна королівська резиденція для відпочинку сім'ї Його Величності знаходиться саме в Хуа-Хіні). Виходячи з цієї мінімальної інформації, вже можна щось вибирати для себе.
Як оплатити нерухомість в Таїланді?
Питання дуже животрепетне, тому помістив його на почесне друге місце). Для початку - чим ну ніяк не оплачується нерухомість у Таїланді - так це кредитною карткою. Багато в чому тому, що існує обмеження за що знімається сумі (як правило, це 20.000 бат, хоча ліміт може бути збільшений). Оплатити покупку квартири, або будинку в Таї, можна готівкою, переказом на банківський рахунок з-за кордону, або всередині країни. Найчастіше покупці воліють привозити з СНД (чи Росії) тревел-чеки Амерікен Експрес, або інші, і потім в банку, обмінювати їх на готівку. Найкраще при цьому - відкрити рахунок в цьому ж банку (на даний момент без дозволу на роботу рахунки відкриває Kasikorn Bank), і покласти гроші на щойновідкрита рахунок. При цьому - важливий момент - вам необхідно взяти довідку в банку про те, що гроші надійшли з-за кордону, з метою покупки нерухомості в Таїланді. Дана довідка (раніше Tor Thor 3, зараз - Foreign Exchange Transaction, або FET) вам надалі знадобиться в Ленд Офісі (земельному департаменті - держ. Структурі, де оформляється угода про купівлю). Не забувайте про те, що інформація про всі обміняні на тревел-чеки сумах, більш 600.000 рублів (уточнюйте суму в оновленнях закону "Про протидію легалізації доходів одержаних злочинним шляхом") декларується банком в Комітет Фінансового Моніторингу - тому, в якій кількості банків купувати Тревел -чекі, і на яку суму, вирішуйте самі, залежно від характеру саме ваших фінансів :). Відразу забирати гроші, отримані з обміну чеків, з банку не рекомендується - банк в цьому випадку може не видати необхідну вам довідку, та й просто, ходити з великою сумою грошей по вулицях - не найкраще розвага. Ідеальний варіант - це оплата перекладом з банку (з вашого, нещодавно відкритого рахунку) на рахунок забудовника. Звичайно, існують варіанти оплати і з-за кордону (наприклад, з офшорного рахунку, що належить вам, на офшорний рахунок забудовника), це теж непогані варіанти, але в силу їх непідконтрольність тайській владі, у вас може бути проблема при вивезенні грошей, у випадку , якщо ви своє житло вирішите продати. Посудіть самі - адже ви оплатили (наприклад) з офшору на офшор, отже, гроші в Тайланд формально не надійшли взагалі - а значить, немає і довідки про те, що дана сума прийшла на покупку житла. Отже, при продажу житла вивіз суми вам ніхто не гарантує - бо "звідки грошики"? :) Самий, на мій погляд, невдалий спосіб - це оплата квартири перекладом з вашого, власного рахунку, на рахунок забудовника в Таїланді - бо в цьому випадку ваш переклад надійно "засвічується" у відповідних структурах. Особливо, якщо ви при цьому вирішите перевести гроші на свій, власний рахунок, то вам необхідно буде задекларувати його наявність, оскільки за законом, будь-який громадянин РФ повинен повідомити державу про відкриття рахунку за кордоном. Отже, найоптимальніші варіанти - перераховані трохи вище, це тревел-чеки, або офшор. У випадку, якщо ви раптом приїхали з готівкою, то ви можете покласти її в тайський банк, і також попросити довідку про надходження грошей з-за кордону - в більшості випадків вам її дадуть ... Трохи не забув про ще один, екзотичному способі переправлення грошей - це переклад без відкриття рахунку в ваш банк, або банк забудовника. Але й тут не слід забувати, що суми, як правило, також обмежені, за межами обмежень про ваш перекладі повідомляється у валютний контроль.
Які гарантії для власника нерухомості?
Виключно важливе питання - всім хочеться мати гарантії того, що власність в Таїланді залишиться саме їх власністю, а не держави, або кого-небудь ще. У випадку з покупкою квартири в Таїланді все просто - якщо ви купили квартиру з іноземної квоти (квота квартира для іноземців в будь-якому проекті, що має статус кондомініуму - 49%), то ви - повноправний власник, який має як документ, що підтверджує право власності (Chanote Deed ), так і свідоцтво на квартиру (Tabien Baan), "синю книжечку". У випадку з будинком, або офісним будинком все складніше - ви повинні відкрити компанію, на яку потім і придбати нерухомість. Гарантією вашого права власності в цьому плані буде - привілейованих акція, що дає пріоритетне право голосу, можливість закласти придбану власність самого себе (яким чином вступити у володіння в разі "спрацьовування" закладений - це вже інше питання, головне - сам факт гарантії), а також підписаний відмова тайських акціонерів від будь-яких претензій на майно компанії. Дані папери просто зберігаються у вашому сейфі, або вашого адвоката, забезпечуючи багатоступеневий захист від будь-яких махінацій. Трохи не забув додати - в компанії, з тайського законодавству, має бути не менше 51% тайців, проте вищевказані заходи дозволяють захистити вас від теоретичного посягання недобросовісних акціонерів на вашу власність. Окремого роз'яснення варто термін "Usufruct" - це довічне право користування всім, що розташоване на землі. У разі, якщо ви не купуєте віллу, або будинок, а оформляєте в довгострокову оренду, на 30 + 30 років, з правом продовження, дане право, в разі оформлення його, захищає ваші права у випадку, якщо той, хто оформив право оренди, раптом захоче будинок продати. Зробити він цього не зможе, оскільки у вас - права користування, і бажання продати будинок вступає в конфлікт з оформленим "Usufruct". Таким чином, у випадку, якщо будинок в Таїланді ви не купуєте на компанію, а оформляєте на себе, в оренду, вкрай рекомендується оформлення "Usufruct". Окремо варто згадати, що кожна угода повинна проводитися тільки після перевірки її чистоти хорошим адвокатом.
Який дохід з придбаної в Таї нерухомості?
Якщо я вкладаю в що-небудь гроші - я завжди хочу знати, що я за ці гроші отримую, крім вічного літа і моря під боком? Виявляється, отримую я дуже немало ... По-перше, нерухомість постійно зростає в ціні, тому перерахував я чотири великих світових курорту. Середній зріст близько 5% -7% на рік, в окремих випадках може досягати 30% в рік. По-друге - ваша нерухомість в Таїланді може здаватися в оренду, короткострокову, або довгострокову, залежить від рівня будинку / квартири і її розташування. Це - ще 7% -15% на рік (15% - це за умови, що власністю управляє професіонал, здатний перетворити її на ласий шматочок для орендарів, це аж ніяк не так просто - фактично нерухомість стає невеликим готелем-резорт). Таким чином, при вдало зробленої (і правильно керованої надалі) покупці, зростання вашого капіталу може скласти від 14% до абсолютно неймовірною цифри - 45% на рік! Звичайно, майже половина вартості кондо на рік - це крайність, у випадку, якщо нерухомість куплена у вкрай ліквідному районі, який тільки почав розвиватися (в принципі, такі райони завжди є, але швидко забудовуються) і якщо управляється персоналом, порівнянним з топ-менеджерами великих Резорт.
Які витрати на нерухомість в Таїланді?
Витрати можуть сильно різнитися, залежно від того, чи є у проекту цілодобова охорона, фітнес-центр, басейн та інші опції. Як правило, береться одноразовий внесок в "Sinking Fund" (тобто на випадок підтоплення) - це близько 15 доларів за квадратний метр - і потім сплачується квартплата, складова 50 доларів в місяць і вище. В цілому, утримання нерухомості обходиться не дуже дорого - податки ви заплатите тільки при оформленні (зараз податок на оформлення нерухомості знижено з 0.11% від вартості до 0.05%!).
Скільки в середньому коштує квартира в Таї?
Розкид цін дуже великий - ви як і раніше пам'ятайте, що ми ведемо розмову тільки про чотири загальновизнаних курортних локаціях ... Приміром, на даний момент (кінець червня 2008) квартиру на Пхукеті можна придбати за суму, починаючи від $ 35.000, і завершуючи захмарними трьома мільйонами . Середня ж планка (по вибірці з найбільш популярних локацій острови) - це близько сотні тисяч доларів. При цьому метраж за таку суму може досягати, і навіть перевалювати за сто квадратних метрів - казка, що стала бувальщиною для мешканців обох столиць, та й не тільки ...
Як залишитися в Таї подовше? Які візи потрібні?
Стандартно, на даний момент, для іноземця, який проживає, наприклад, в Росії (країни СНД трохи відрізняються в плані візових домовленостей), є наступні шляхи постійного проживання в Таїланді:
1. Безвізові штампи. Самий банальні, середньозатратний (1500 бат в місяць, або бл. 50 доларів) і відносно трудомісткий спосіб. Справа в тому, що ось уже більше року у Росії з Таїландом діє безвізовий угоду. По ньому громадяни Росії можуть протягом 1 місяця знаходиться в країні взагалі без будь-якої візи - щодо безвізового штампу. Що примітно, кількість таких штампів необмежена, поки чисті сторінки в паспорті не закінчаться. Для того, щоб жити постійно в Таїланді за таким штампу, необхідно кожен місяць залишати межі країни і ставити новий штамп після повернення, на кордоні. Як правило, в кожному великому курортному місті діють компанії, що полегшують життя Фаранг, і влаштовують так звані віза-рани (visaruns). Ви платите невелику суму, сідайте в мікроавтобус, і забуваєте про проблему, як такої - про все подбає компанія. У випадку з Пхукет це - мікроавтобус до Ранонг і назад, парою до Мьянмарской кордону, дворазове харчування і вода, збори мьянмарской боку за в'їзд на територію Мьянмара.
2. Туристична віза. Діє на даний момент 1 місяць, оформляється в посольстві Королівства в Москві та кількох інших містах. Можна продовжити ще послідовно на місяць два рази - тобто всього виходить 3 місяці проживання по ній. Продляется в найближчому імміграційному бюро (на Пхукеті вони є на Патонге і в Пукет-Тауні). Є обмеження, через які, не вдаючись у подробиці, ви не зможете постійно жити в країні по турвізами, тому на даний момент турвизе - не кращий варіант постійного знаходження в Таїланді.
3. Нон-іммігрант клас "B" віза. Оформляється на 3 місяці при наявності пакету документів з боку компанії-наймача (або вашої власної). Такі пакети часто продаються адвокатськими конторами, коштують від 5 до 15 тисяч бат, залежно від апетитів адвоката :). Після 3-х місяців можна продовжувати кожні 3 місяці (в разі наявності дозволу на роботу), в цілому 1 рік. У випадку, якщо віза мульти-ентрі, то при виїзді-в'їзді в країну вона "спрацьовує" знову, тобто теоретично по ній можна перебувати в країні більше двох років.
4. Освітня віза. У випадку, якщо ви вирішите серйозно вивчати тайську мову, або (що малоймовірно) підвищувати свій рівень в одному з тайських університетів (просто наша освітня система все-таки ще одна з найкращих у світі :)) - ви будете мати право на річну освітню візу на час навчання. Самий хороший спосіб - це вибрати найбільш ліберальне до відвідуваності навчальний заклад, заплатити за рік навчання (зазвичай від 15 - 20 тис. Бат), і забути про нього, час від часу заглядаючи за необхідними для імміграційного бюро довідками.
Ось, поки всі отвеченние питання на сьогодні. Цілком можливо, що дану статтю доведеться доповнити, згідно вашим питань і уточненням - пишіть, дзвоніть, не соромтеся своїх бажань жити в тропіках!
