Як купити квартиру по іпотеці? Правда про агентства нерухомості
Досить увімкнути телевізор або відкрити практично будь-яку новинну газету, щоб дізнатися про кризу у сфері банківського іпотечного кредитування і застої на ринку нерухомості. З іншого боку, все привабливішим стає реклама банків і агентств нерухомості про швидке придбання квартири по іпотеці: «Іпотека за 3 дні без довідок і поручителів».
Що ж відбувається насправді? Оплата послуг ріелтора складає або відсоток від угоди (у Москві в середньому 5%), або фіксовану суму близько 50 тис. Рублів. Чи так необхідно в дійсності звертатися в агентство, і що надається за ці чималі суми оплати послуг?
У даній статті ми постараємося докладно, «покроково» розглянути дії, які необхідно вчинити від етапу прийняття рішення про покупку квартири до отримання заповітних ключів від неї, і порівняємо їх з діями фахівців з нерухомості.
Ви вирішили поліпшити свої житлові умови: купити окрему квартиру або придбати більш простору. Ви можете це зробити самостійно, або звернутися до фахівців агентства нерухомості. При зверненні в агентство, Вам запропонують підписати договір на надання послуг і внести суму (як правило це 100%), зазначену в договорі.
В ідеалі, в договорі повинні бути поетапно чітко прописані послуги, які агентство зобов'язується надати за дану суму, проте часто це виглядає досить розмито. На жаль, «підбір найкращою іпотечної програми» виявляється подачею Ваших документів до банку, з яким агентство співпрацює, а підбір квартири і перевірка чистоти угоди полягає в підборі рекламних оголошень, і, в кращому випадку, супроводом Вас на етапі перегляду варіантів.
Юридичну чистоту угоди та її супровід ведуть виключно фахівці банку. Детальну інформацію про те, що потрібно робити, Ви отримуєте в банку, в якому вирішили кредитуватися. Безумовно, присутність кваліфікованого ріелтора на всіх етапах угоди вселяє впевненість, але чи так воно необхідне, притому за таку значну суму?
На першому етапі Вам потрібно визначитися: яку квартиру Ви хочете придбати, скільки вона може коштувати і якими вільними коштами Ви володієте. Відзначимо, що в даний момент оптимально мати як мінімум 30 відсотків від суми придбаного житла. Відкрийте популярну газету безкоштовних оголошень і перегляньте, на яку квартиру Ви можете розраховувати.
Якщо в якості початкового внеску Ви плануєте внести гроші з продаваної квартири, то відразу обмовлюся, що спочатку потрібно отримати схвалення банку на Ваше кредитування, а лише потім продавати квартиру. Можна це робити паралельно. Отже, Ви визначили свої можливості і потреби. Наступний крок - вибір банку.
Практично у всіх банках потрібно наступний пакет документів для розгляду заявки на кредит: Копії всіх сторінок паспорта, копії ІПН, пенсійного, водійських прав, копія трудової книжки, завіреної начальником відділу кадрів, оригінал довідки про доходи 2-ПДФО, а також заповнена анкета і заява в банк. Виберіть 5-6 великих банків, що працюють з іпотекою в Вашому місті.
Як правило, на офіційних сайтах банків є анкети потенційних позичальників, повна інформація про документи, процентних ставках та витрати на отримання іпотечного кредиту. Також у багатьох банків на сайтах є так званий іпотечний калькулятор, за допомогою якого Ви можете розрахувати, яку суму Ви будите платити в місяць. Виберіть 2-3 банки, найбільш придатних для Вас, і подайте туди документи. Протягом тижня Вас проінформують про позитивний або негативному рішенні кредитного комітету та служби безпеки.
Наступний етап найбільш приємний - вибір квартири Вашої мрії. На даному етапі потрібно засвоїти три основні правила. По-перше, квартира повинна максимально Вам підходити. Розплачуватися за квартиру Ви будете довгі роки і купувати житло, яке через 2-3 роки вже не буде Вас влаштовувати, просто недоцільно. По-друге, ідеальних квартир не буває. Не потрібно «зациклюватися» на якійсь конкретній квартирі: вона може бути невиправдано дорогою або юридично «не чистої», або просто з проблемними, неоформленими документами. По-третє, квартира повинна бути ліквідною. Навряд чи Ви, купуючи квартиру в 20-30 років, збираєтеся прожити в ній все життя. Тому, якщо Ви вирішите її продати, то краще, якщо вона буде користуватися попитом і підніметься в ціні.
Покупка квартири по іпотеці є найбільш безпечним способом придбання житла, так як банки ретельно перевіряють об'єкт застави. Від Вас потрібно тільки надати в банк ксерокопії необхідних документів по квартирі. Ідеально, якщо господарі, або ріелтори, які працюють з даною нерухомістю, нададуть Вам документи до внесення завдатку. Список документів на житло, що купується також можна знайти на сайтах банків або отримати у фахівця з іпотечного кредитування.
У всіх банках вимоги практично однакові, а саме:
- правовстановлюючі документи (свідоцтво про власність і його підстава: договір купівлі-продажу, лист приватизацію, свідоцтво про спадкування за законом або за заповітом, договір дарування або міни) ;
- технічний паспорт на квартиру і довідка БТІ-
- звіт про оцінку квартири, складений ліцензованої компанією оцінювачів, акредитованих в даному банку;
- виписка з будинкової книги про зареєстрованих в даній квартирі громадянах, фінансово-лицевої рахунок;
- копії паспорта власника-
- згода чоловіка або дружини на продаж (нотаріально завірена), якщо квартира придбана в момент перебування в шлюбі.
Якщо одним із власників квартири є дитина, то потрібно дозвіл РОНО, але відразу обмовимося, що якщо є можливість, то краще з такими квартирами не зв'язуватися. По-перше, Ви будете повинні відстежити ланцюжок угоди, так як дозвіл РОНО дається тільки з умовою придбання конкретної квартири. По-друге, банки з небажанням дають дозвіл на придбання такої квартири. По-третє, найбільший відсоток припинення угод припадає саме на житло, де власником є дитина.
Якщо Ви всі перераховані вище документи надаєте в банк і кредитний комітет схвалює купівлю даної квартири, то фахівець банку призначає день угоди, а Ви сміливо можете вносити завдаток. Далі Вам потрібно довіритися фахівцеві банку. У призначений день продавці і покупці приходять в банк, де вже готові кредитний договір та договору з купівлі-продажу. Початковий внесок вноситься або на рахунок в банку, або передається по розписці в присутності спеціаліста банку.
Після підписання договорів, Ви страхуєте своє життя і працездатність, а також житло, що купується в страховій компанії за попереднім погодженням з фахівцями банку. Далі відбувається реєстрація договору купівлі-продажу в Реєстраційній палаті. Після цих операцій гроші перераховуються на рахунок продавця. Заздалегідь обговоріть і пропишіть в договорі день звільнення квартири і момент передачі ключів. Вам залишається тільки справити новосілля і справно погашати кредит.
