Правильна покупка квартири по іпотеці

Про іпотечне кредитування на вторинному ринку нерухомості сказано багато.

А на тлі зростання цін на готове житло все актуальнішою стає іпотека

новобудов.

Як не дивно, іпотечна практика країн Заходу передбачає придбання

тільки готових будинків і квартир, оскільки вкладення на етапі будівництва

попросту невигідні: «їх» ціни на нерухомість не ростуть з такою швидкістю,

як у Росії. Іпотека на первинному ринку - самобутній продукт

вітчизняного ринку. Втім, цей факт означає лише те, що у позичальників

може виникнути цілий ряд чисто російських труднощів.

Іпотечний продукт увазі здатність забезпечити кредит в заставу

нерухомості. Але житло, що будується не може бути виставлено в якості

застави, тому що на нього не можна оформити право власності. Кредитори

не можуть діяти без будь-яких гарантій завершення будівництва в

визначений термін. Адже деякі банки, поки будинок не буде повністю

відбудовано, включаючи всі поверхи, не відчиняють кредитні лінії. Тому до

реєстрації права власності позичальник покриває ризики банку, виплачуючи

за кредит на 2- 4% більше, в порівнянні зі ставками на «вторинці».

Наприклад, в «Райффайзенбанку» рублеві ставки до оформлення ще вище -15%

річних, тоді як після оформлення застави всього 2,4%.

Ситуація з валютними ставками аналогічна. Так, у банку «Єврофінанс

Моснарбанк »до оформлення права власності банку на новобудову - 11,4

%. Після оформлення документів ставка знижується до 9,9%, а в «Росбанке»

навіть до 9,5% річних.

У регіонах максимальний термін кредитування при іпотеці новобудов в середньому

становить 20 років. Винятком є «ВТБ 24» з рекордним терміном

кредитування в 50 років. Розмір початкового внеску на ринку іпотечного

кредитування новобудов варіюється від 10 до 30%. Непогане співвідношення по

терміну кредиту і найменшому першому внеску пропонує «Промстройбанк»:

рублевий кредит видається на термін до 30 років з можливим мінімальним внеском

10% і ставкою від 11,5% річних. Але, зрозуміло, в кожному випадку умови

для позичальника будуть індивідуальні.

На тлі іпотечної кризи в США і Європі багато російських банки, які

і раніше ставилися до акредитації об'єктів-новобудов дуже скрупульозно,

стали ще більш обережні у виборі партнерів на первинному ринку житла.

Банки погоджуються надавати кредит тільки в тому випадку, якщо процедура

акредитації на об'єкті будівництва вже проведена. Забудовник,

представивши в банк статутні документи компанії, дані бухгалтерської

звітності, повний пакет документів по об'єкту, може отримати відповідь ;

рішення про акредитацію - через 1-3 місяці.

Звичайний покупець, якщо тільки він не є інвестором, які планують

викупити цілу житлову секцію, може запропонувати банку акредитувати той чи

інший об'єкт, але не всі банки погодяться проводити процедуру акредитації

заради однієї-двох квартир. До слова, акредитувати будівельну компанію на

місці пропонує банк «ВТБ 24».

І все ж позичальників, які бажають купити квартиру в новобудові, найчастіше

доводиться вибирати з тих пропозицій, які вже є в банку, або

шукати вже акредитованих у кредитора забудовників. Що не так вже й

складно.

Сьогодні в регіонах багато великих компаній-забудовники продають житло за

іпотеці і працюють з певними банками. Зрозуміло, банки, що працюють

на первинному ринку, вибирають для акредитації тільки самих благонадійних

забудовників.

До слова, сьогодні з'являється і все більше прикладів партнерства забудовників

і банків, які видають кредити фізичним особам цільовим чином: під

житло, що зводиться конкретною компанією. У даній схемі позичальник виступає

як співінвестор, укладаючи договір пайової участі у будівництві з

девелопером, якого даний банк акредитував. Подібна партнерська

схема, без сумніву, найбільш оптимальна для іпотечної новобудови. Як

правило тут неет необхідності в додаткових застави та поручителів ;

цілком вистачає наявного права вимоги на житло. Раз будинок зводить

«Своя» компанія, банк вже не побоюється недобудови, подвійних продажів та інших

неприємностей, через які він позбудеться своїх грошей. Звичайна справа, коли

банк сам фінансує будівництво і продаж квартир такого «іпотечного» будинку.

Сьогодні поширені програми іпотечного кредитування на первинному

ринку під заставу вже наявного житла. Подібні програми розроблені в

інвестбанку «КІТФінанс» та Московському Банку Реконструкції та Розвитку. За

умовами цих програм позичальник може взяти кредит на будь-які цілі (в тому

числі на покупку житла, що будується), заклавши при цьому наявну в

власності нерухомість (квартиру, будинок, земельну ділянку), продовжуючи в

ній жити, не виписуючись з неї.