Як заробити на нерухомості?

Заробляти на нерухомості - перше, що спадає на думку недосвідченому приватному інвестору, яка не бажає грати в «російську рулетку» з фондовим ринком і не довіряють банкам після відомих минулорічних подій.

Інвестувати в нерухомість - добре. Але як на цьому заробляти? Ось одна з точок зору - випробувані особисто мною працюють способи заробітку на нерухомості:

- Купити нерухомість, перетримати її якийсь час і продати, коли ціна на неї підніметься;

- Купити нерухомість в аварійному стані, відремонтувати і продати за ціною, що перевищує ваші витрати на покупку і ремонт;

- Купити нерухомість в аварійному стані, відремонтувати і здавати її в оренду;

- Передбачити підвищення цін на нерухомість в певному місці, купити об'єкт, трохи перетримати і продати як проект - «нерухомість у перспективному місці з потенціалом для бізнесу». Наприклад, квартира в старому будинку на першому поверсі з вікнами на пустир, на якому (як вам відомо) буде побудований величезний торговий комплекс.

Сьогодні я зупинюся лише на одному способі - другому - на прикладі звичайної квартири.

Зрозуміло, основне питання - де знайти квартиру в аварійному стані, продавець якої адекватно знизив і її вартість? І відповідь проста - шукати, шукати і ще раз шукати. Але ось що шукати?

Кількість кімнат. Ідеально для цілей інвестування підходять двокімнатні стандартні квартири. Чому? Тому що вони незначно відрізняються за ціною від однокімнатних в порівнянному районі, але площа їх вище. Трикімнатна ж програє двокімнатної по необхідним витратам на ремонт - І роботи, і матеріалів на неї піде більше.

Стан. Бажано, щоб у квартирі було щось, яскраво свідчить про аварійність. Наприклад, квартира після пожежі або квартира, викуплена у декласованих елементів (просто - у алкашів). Також гнітюче враження зазвичай справляє зруйнований санвузол, вибиті вікна, зруйновані міжкімнатні перегородки. Чому саме такі квартири слід шукати? Тому що непрофесіонала в цьому випадку буде досить нескладно схилити до істотного зниження ціни.

Чого слід уникати? Житлових квартир «звичайного» зовнішнього вигляду - при всій удаваній незатратним їх ремонту вони представляють найбільш запущену категорію житла, ремонт якого вам виллється «в копієчку». Однак знизити ціну господарі навряд чи погодяться - для них квартира знаходиться в стані «Перекл шпалери, заходь і живи», а значить і коштувати повинна відповідно.

Отже, у нас є «вбита двушка». Далі - чистий маркетинг. Вираховуємо сценарії розвитку подій: за скільки квартиру можна здати, якщо вона в нормальному стані, за скільки, якщо в стані «євро» (ох вже це слово), її можна продати в нормальному стані, за скільки - в «євро», і за скільки - у стані, підготовленому «під обробку».

Потім вважаємо свої витрати і складаємо примітивний бізнес-план (не лякайтеся, все просто).

Отже, витрати

До нормального стану в квартирі потрібно:

Замінити (за потребою) стояки гарячої та холодної води, а також опалення.

Поклеїти недорогу плитку (Дуже часто вона виглядає досить «імпортно»), поставити недорогі, але нові сантехприлади.

Поставити недорогу металеві двері («китай» за 100 доларів цілком зійде).

Реставрувати вікна (якщо є що реставрувати) або поставити економічні пластикові (Найдешевший профіль, побільше не відкривати - «глухих» - стулок, мінімум додаткової фурнітури, пластиковий неширокий підвіконня, пластикові укоси).

Перенести вимикачі світла на висоту 80 см від підлоги (елемент «євро») і додати розеток.

Встановити недорогу, але нову фурнітуру (розетки, вимикачі).

Точково відремонтувати бетонну стяжку на підлозі (за прикладом наших дорожніх служб, навесні ремонтують дороги). Постелити недорогий, але Свеженько виглядає лінолеум «Під паркет» (так вид краще).

Рівняти стіни не потрібно - хіба що особливо яскраві нерівності. Недорогі вінілові шпалери відповідної структури приховують більшість нерівностей.

Відреставрувати міжкімнатні двері (або замінити на недорогі пустотілі полотна виробництва недалекого зарубіжжя, але ніякого дерева з найближчої столярної майстерні - або розсохнеться, або за ціною буде набагато вище).

І ніякого гіпсокартону - ніхто за це не заплатить зайвого долара!

Такий ремонт (а він у кращому випадку обійдеться вам в 2 місяці і 2-3 тисячі доларів) цілком освіжить будь-яку «вбиту» квартиру. Візуально вона подорожчає мінімум вдвічі від ваших вкладень у ремонт, а в деяких випадках - істотно більше.

Що ще можна зробити?

Якщо ви захоплюєтеся дизайном квартир - то зараз саме час зробити «авторський» дизайн. У «вбитих» квартирах, як правило, міжкімнатні перегородки на ладан дихають. Ось уже й ідея для авторської перепланування, наприклад, об'єднання однієї кімнати та кухні в студію (тільки не забудьте про необхідність оформити все документально - інакше квартиру вам не продати. Якщо ви не зачіпали капітальних стін, а часто саме так і відбувається, то узаконити таке перепланування досить просто і недорого). А це - вже інший сегмент покупців і інші гроші.

Правда, і витрати в цьому випадку будуть вище, так як доведеться і стіни підрівняти (акцентую: підрівняти, а не вирівняти!), І матеріали використовувати трохи дорожче, і додати якихось авторських елементів (обклеїти стіни кухні найдешевшим ламінатом - дуже просто , а виглядає щонайменше орігінально- укоси вікон обклеїти дрібної різнокольоровою плиточкой, як для басейнів-зробити на стінах вставки їх штучного «дикого» каменю). Все це пожвавлює інтер'єр, робить його неповторним, унікальним, і за це певна категорія покупців готова платити.

Чого робити не потрібно?

Не потрібно робити «як для себе» - На цьому не заробиш. Якщо ви не плануєте жити в квартирі, то і не орієнтуйтеся на свої потреби. Хто купує квартиру з ремонтом? Тільки недосвідчений покупець, якого необхідність проводити ремонт страшить. А значить, і потреби у нього - щоб не текло, що не капало і не звисало, і візуально подобалося! Він ніколи не дізнається, що під шпалерами шпаклівка НЕ Knauf, а її місцевий аналог, а в ванній не іспанська плитка - а більш дешева білоруська! А значить - не потрібно і витрачати на це сили, час і гроші!

Не потрібно економити на описаних вище речах! Наприклад, змішувачі поставте нехай і китайські, але більш-менш міцні. І купіть їх там, де дають гарантію! До речі, часто в будівельних магазинах розпродають матеріали позаторішніх колекцій за дуже привабливими цінами. Так, змішувач Grohe можна купити за 50 доларів! А одна ця деталь може «витягнути» всю ванну кімнату з категорії «економ» в категорію «еліт» (при правильній подачі, зрозуміло!).

Те ж саме з покриттям підлоги: Пройдіться по магазинах - іноді залишки дуже якісного лінолеуму можна придбати зі знижками в 50%, що робить їх порівнянними за ціною з недорогим (і часто неякісним) лінолеумом.

Шпалери - Зверніть увагу на колір, фактуру, загальне враження. Не беріть «циганщину» з блискітками - це не модно вже років 20, або величезними квітами, як у вашої мами і бабусі. Нехай це буде геометричний малюнок і максимально спокійні тони, бажано світлі. Вони виглядають краще і більше подобаються тієї категорії покупців, на кого орієнтований ваш продукт.

І не економте на якості роботи - халтура може зіпсувати враження навіть від самих дорогих і якісних матеріалів, у той час як досвідчений майстер може зробити «цукерку» і з самого звичайного матеріалу.

Додатковий заробіток

На додаток до самого продукту можна заробити ось на чому.

Купити квартиру в кредит. Тоді початкові витрати будуть набагато менше, а оскільки ви збираєтеся квартиру скоро продавати - то ваша переплата не буде великою. Звичайно, намагайтеся знайти кредит з мінімальними початковими платежами - я маю на увазі страховки, комісії і все те, що не йде в погашення вартості самої квартири.

Зробити частина ремонтних робіт самому, якщо це можливо.

Продавати квартиру через посередника, яким виступить ваш друг / колега / родич - тоді половина гонорару дістанеться також вам.

Зрозуміло, це не все, що можна сказати з цієї великої теми. Але повинен же я був залишити вам поле для імпровізації ?!