Як обміняти стару квартиру на нову?
Кому не хотілося б переїхати зі старої квартири в нову? Це раніше можна зробити шляхом обміну. Такий спосіб дозволяє без будь-яких значних фінансових витрат поліпшити свої житлові умови. Як можна здійснити обмін квартир у наш час, які є варіанти?
Дійсно, квартири в будинках, які були побудовані до 70-х років минулого століття, позбавлені багатьох достоїнств сучасного житла. Стелі у них низькі, кухні маленькі, підсобних приміщень практично немає. Крім того - стара електропроводка, потужності якої часом недостатньо для підключення сучасної побутової техніки, та й комунікації зношені. Тому не дивно, що наші громадяни прагнуть обміняти своє старе житло на нове, позбавлене перерахованих недоліків, причому з мінімальними тимчасовими і фінансовими витратами.
Варіантів обміну старої квартири на нову буває декілька. На перший погляд, найзручнішим є trade in. Суть його полягає в тому, що одна нерухомість йде в залік інший, зазвичай з доплатою. Правда тут є свої обмеження - заміські будинки, дачі і земельні ділянки так не обмінюються.
Крім того, компанія, що продає квартиру в новобудові, викупить вашу стару за досить заниженою ціною (занижують до 20-25%). Їй же потрібно буде виставити вашу квартиру на ринок і постаратися швидше її продати, а для цього потрібна серйозна поступка у вартості.
Також правила обміну нерухомості передбачають, що в квартирі, що йде під викуп, ніхто не повинен бути зареєстрований, а документи на неї повинні бути ідеальними, разом з історією права власності.
Щоб було зрозуміліше, приведемо варіант обміну старого житла на нове способом trade in на прикладі Москви.
Припустимо, у вас є двокімнатна квартира на бульварі Райніса, біля станції метро Сходненская, в дев'ятиповерховому будинку на третьому поверсі, площею 45 кв.м. Обмінюємо її на нову трикімнатну площею 80 кв.м. в панельному 17-поверховому будинку в мікрорайоні Куркино.
Ринкова ціна старої квартири становить 6 млн. Рублів. Знижка з неї - 25%. Відповідно, в залік йде 4,5 млн. Рублів. Вартість «куркінской троячки» - 6,7 млн. Рублів. Таким чином, угода обміну нерухомості з доплатою за системою trade in обійдеться в 2,2 млн. Рублів.
Очевидно, що такий спосіб обміну підійде не всім бажаючим. По-перше, дорого. По-друге, після викупу квартири господарям треба ж десь проживати і бути зареєстрованими до моменту в'їзду в нову. Тому їм краще скористатися другий варіантом обміну.
У цьому випадку будівельна компанія - вона ж продавець квартир в новобудові, сама займається продажем старої квартири, причому за ціну, близьку до ринкової. Правда, оцінювати її буде не господар, а представник цієї компанії. Нова квартира бронюється на строк, необхідний для продажу старої. Але тут знову виникає проблема житла і реєстрації. Правда, якщо квартира в новобудові повністю готова, то учасник обміну відразу після її придбання може разом з родиною в неї переїхати. Гроші за стару квартиру він отримає після її продажу.
Зробимо розрахунок другого способу обміну нерухомості на прикладі тієї ж квартири в метро Сходненская. Припустимо, ріелтор компанії оцінив її в 5,7 млн. Рублів. Нагадуємо, що квартира в новобудові Куркино варто 6,7 млн. Рублів. Додаткові витрати учасника обміну: ріелтору - 4% від загальної вартості (5,7 млн.), Тобто 228 тис. Рублів-оренда квартири на період продажу старої або закінчення чистової обробки нової - 40 тис. Х 4 місяці = 160 тис. Рублів. Разом, доплата разом з додатковими витратами складе 1 млн. 388 тис. Рублів.
У порівнянні з trade in це більш вигідний варіант обміну старої квартири.
Ще можна спробувати взяти кредит у банку під заставу колишньої квартири з метою придбання нової. Майте на увазі, що банк не дасть вам більше 80% від ціни вашої нерухомості і зажадає підтвердження цільового використання кредиту. Тобто банку треба буде надати договір угоди і платіжний документ про оплату. У цьому випадку випискою з старої квартири, а також її продажем, для того щоб погасити отриманий кредит, можна буде зайнятися після покупки нового житла.
Витрати при такому способі обміну будуть складатися з витрати на отримання самого кредиту (приблизно 2% від його розміру) та оплати послуг ріелтора.
Цей варіант обміну має і дещо інший спосіб, коли по кредиту предметом застави є квартира в новобудові. Правда, тут вже треба грати за правилами іпотеки. При цьому продавати стару квартиру починають після оформлення у власність нової та реєстрації там учасника обміну і членів його сім'ї.
Ну і нарешті, до обміну старої квартири на нову найчастіше вдаються шляхом одночасного продажу і покупки нерухомості. Нове житло неодмінно має бути з оформленим правом власності, хоча ціна на квартиру, не оформлену таким правом, істотно дешевше. На ринку нерухомості досить нового житла, в якому ніхто не проживав, оскільки такі квартири були придбані з інвестиційними цілями.
Наведемо розрахунок і для цього варіанту, використовуючи старі вихідні дані. В цьому випадку вартість нової трикімнатної квартири в мікрорайоні Куркино з оформленим правом власності буде 6,9 млн. Рублів, а старої квартири - 6 млн. Рублів (ціну призначав господар). Тоді доплата, без обліку витрати на послуги ріелтора, складе 900 тис. Рублів.
Який з цих варіантів обміну нерухомості вибрати, вирішувати вам самим.
