Як уникнути пасток при покупці квартири?

Незважаючи на кризи, дефолти і прогнозований кінець світу, люди так і будуть з'їжджатися, роз'їжджатися, плодитися, розмножуватися і, відповідно, купувати і продавати квартири.

Багато вже написано про необхідність уважно читати договори з ріелторських агентством і безпосередньо договори купівлі-продажу. Але про деякі «пастках», які можуть чекати довірливого покупця при покупці квартири, хотілося б розповісти в даній статті.

Пастка перша: Покупка квартири за дорученням від власника.

Добре, коли продає квартиру безпосередньо власник, з яким маєш справу, або його близький родич (син, чоловік, батько). Але якщо квартиру по довіреності продає «сьома вода на киселі» в плані спорідненості і є можливість зв'язатися з власником, то краще підстрахуватися і це зробити. Інакше угода може бути визнана недійсною (нікчемною) через відсутність волевиявлення власника.

У моїй практиці мав місце випадок, коли троюрідний племінник по підробленої довіреності продав квартиру бабусі, яка померла за рік до видачі довіреності. За позовом спадкоємиці (дочки бабусі) угода була визнана недійсною, квартира їй (спадкоємиці) повернута, племінник посаджений у в'язницю і з нього стягнуті гроші на користь покупців. Хепі-енд, якщо не рахувати того, що стягувати з цього племінника нічого, майна у нього немає і місця роботи, відповідно, теж. І залишилися люди без грошей і квартири.

Пастка друга: Покупка квартири в частковій власності.

Згідно ч.1 ст.246 Цивільного Кодексу РФ: розпорядження майном, що знаходиться в частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників.

Тобто без згоди іншого співвласника ви цю квартиру купити не могли й надалі продати не зможете. Добре, якщо інший співвласник - осудна людина і ви з ним у хороших стосунках, але от, якщо у нього, з головою що-небудь трапиться, або ви посварилися, то ні продати, ні здати, ні якимось іншим способом розпорядитися квартирою ви без його згоди не зможете. І цей ризик слід добре оцінити при покупці квартири. Звичайно, потім, при наявності технічної можливості, можна виділити свою частку в квартирі в натурі в судовому порядку, але це досить складний і трудомісткий процес.

Пастка третя: Вироблена колишнім господарем самовільна перепланування, що не відображена в технічному паспорті. Якщо ви, проконсультувавшись з юристом, бачите, що, надалі зможете її (перепланування) легко узаконити через суд (врахуйте, що на це теж потрібні час і гроші), не збираєтеся продавати цю квартиру в майбутньому, а зараз час підтискає, і квартира потрібна терміново, можете ризикнути і купити квартиру, представивши в реєструючі органи старий технічний паспорт, де перепланування не відображена.

Але погнавшись за швидкістю і можливої дешевизною квартири (квартири з неузаконеним переплануваннями зазвичай продаються зі знижками), ви можете нажити наступні проблеми.

Перепланування може порушувати технічні та санітарні норми і правила, і тоді узаконити її в судовому порядку ви не зможете. Більш того, будете змушені приводити квартиру в первинний стан за свій рахунок, оскільки колишній власник квартири виявиться ні при чому (купили-то ви її за старим техпаспортом).

Розгляд позову про перепланування в суді займає час і забирає гроші на юристів і висновки про відповідність перепланування необхідним нормам.

Якщо в результаті перепланування попередній власник примудрився розширити квартиру за рахунок спільного майна (наприклад, захапав частина сходового прольоту) або землі міста (наприклад, балкон добудував на землі), в судовому порядку таке перепланування ніхто не узаконить, і вам доведеться звужувати квартиру до кордонів, позначених у старому техпаспорті.

Так що краще купуйте квартиру, де техпаспорт відповідає фактичному стану квартири.

Таким чином, крім грамотного складання основного договору купівлі-продажу квартири, при покупці квартири слід звернути увагу на наступні пункти: