Як перевірити «нехорошу» квартиру? Гарантія безпеки - правильні документи
У попередній статті ми говорили про право користування на квартиру. Переходимо до перевірки права користування та розпорядження.
Ius utendi, ius abutendi
Власник може бути і один, але от хто проживає в даному житлі і якими користується правами, нам і належить з'ясувати.
Ми вже знаємо, що вся історія квартири міститься в розширеній виписці з ЕГРП, але є ще один важливий документ - архівна виписка з будинкової книги. Отримати виписку може тільки сам власник або його довірена особа. Але ваша присутність при її отриманні вкрай бажано!
Тільки з цього документа ви зможете дізнатися про всіх, хто коли-небудь був прописаний в квартирі і куди відбув, а так само про тих, хто цю квартиру приватизував. Необхідно переконатися, що ніхто з минулих мешканців квартири не «загубився» - тобто існує адресу нової реєстрації, а не тимчасовою, наприклад, у місцях позбавлення волі або лікування в психоневрологічному диспансері.
Крім того, якщо не всі особи, прописані в даній квартирі на момент приватизації, брали участь у приватизації - необхідно переконатися, що є письмова відмова від участі в приватизації. А якщо хто-небудь з мешканців був тимчасово виписаний, і в цей момент квартира приватизувалася - він зберігає за собою право на участь у приватизації і може його витребувати.
З'ясовуємо - чи існують які-небудь інші обмеження та обтяження прав. У цьому випадку або буде відмова в реєстрації, або квартира у вашу власність перейти може, право в Росреестра зареєструють, але от обтяження можуть і залишитися!
Повертаємося до виписки з ЕГРП - уважно читаємо. У даній виписці, крім повного опису об'єкта нерухомості, зазначаються:
- Дані про правовласників (правовласників, якщо зареєстровано право спільної власності) ;
- Вид зареєстрованого права;
- Зареєстровані обмеження (обтяження) права, в тому числі дата і номер їх державної реєстрації, терміни, на які вони встановлені, а також дані про осіб, на користь яких вони установлени;
- Відомості про правопретензій і заявлених в судовому порядку правах вимоги щодо даного об'єкта нерухомості.
Відомості про правопретензій відображаються у виписці наступним чином: наприклад, «представлені документи на державну реєстрацію договору купівлі-продажу даного об'єкта» або «представлені документи на державну реєстрацію переходу права на даний об'єкт».
Відомості про заявлені в судовому порядку правах вимоги відображаються у виписці наступним чином: «права на даний об'єкт нерухомого майна оскаржуються в судовому порядку».
Якщо у виписці все нормально, потрібно переконатися в тому, що власник не тільки володіє правом власності на квартиру, а й має можливість здійснювати свої права - Тобто дієздатний.
Угода, укладена особою недієздатним, обмежено дієздатним або нездатним розуміти значення своїх дій - нікчемна (тобто недійсна). Особливо це стосується випадків, коли продавцями є літні люди або явні алкоголіки.
Якщо у вас виникли підозри на рахунок осудності продавця - попросіть його надати довідку з психоневрологічного та наркологічного диспансеру. Можливо, таке прохання образить Продавця. Взяти таку довідку за дорученням не можна - її може отримати тільки сам громадянин. Але при отриманні довідки вам також краще бути присутнім.
Крім усього перерахованого вище, особливо ретельній перевірці потрібно піддати документи, якщо квартира продається за дорученням, якщо після вступу в спадщину пройшло менше 3 років, якщо є неповнолітні власники або неповнолітні були прописані.
Таким чином, вашу мінімальну безпеку забезпечать наступні документи:
виписка з ЕГРП-
розширена виписка з ЕГРП про перехід права-
архівна виписка з будинкової книги.
І вже в кожному конкретному випадку виникає необхідність в конкретних діях і довідках!
