Що потрібно знати про іпотеку? Частина 2. Укладення договору

Договір про іпотеку (заставі нерухомості) відноситься до цивільно-правовими договорами і полягає з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, що регулюють порядок вчинення, форму, умови дійсності угоди, наслідки визнання угоди недійсною, порядок укладення договору і т.д.

Так, договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору про іпотеку

Як і в будь-якому договорі, в договорі про іпотеку повинні бути прописані всі істотні умови, інакше, у разі їх відсутності, він буде визнаний недійсним. Істотними умовами договору про іпотеку є власне предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і термін виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.

Предметом договору іпотеки завжди є нерухоме майно. Так, необхідно вказати, до якої саме різновиду нерухомого майна воно належить (земельна ділянка, квартира, житловий будинок тощо). У тому випадку якщо нерухоме майно має індивідуальне назву, то воно також обов'язково до вказівки (наприклад, стадіон «Локомотив»). При ідентифікації місця знаходження майна вказується його адреса, а при його відсутності - робиться прив'язка до певної місцевості. Також у предметі договору нерухоме майно необхідно описати, тобто вказати відмітні ознаки: наприклад, кількість кімнат у квартирі, кількість поверхів в будинку і т.д.

Обов'язковою умовою служить вказівку в договорі права, на підставі якого заставлене нерухоме майно належить заставодавцю: право власності або право господарського відання.

Перед визначенням загальної суми грошових коштів, яку кредитор готовий надати заставодавцю під заставляється, проводиться оцінка об'єкта. Так, за загальним правилом оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін.

У Договорі обов'язково вказується зобов'язання, що забезпечується іпотекою, із зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання, у тому числі, якщо таке виконання буде проводитися по частинах (вказується періодичність відповідних платежів та їх розміри).

Державна реєстрація договору

Договір іпотеки укладається у письмовій формі і відноситься до числа договорів, які підлягають державній реєстрації. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснює Федеральна реєстраційна служба.

У разі відсутності в договорі хоча б однієї з істотних умов, договір не підлягає державній реєстрації. А за відсутності державної реєстрації такий договір визнається недійсним, що тягне його нікчемність.

Процедура державної реєстрації в даний час регулюється в основному Законом РФ N 122-ФЗ від 21 липня 1997 року «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Запис про державну реєстрацію заноситься до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Датою державної реєстрації прав є дата внесення відповідного запису до зазначеного реєстру. Реєстрація здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу.

Виникнення іпотеки як обтяження

Моментом, з якого закладене майно вважається обтяженим іпотекою, є момент укладення договору про іпотеку, а при іпотеці в силу закону - момент державної реєстрації права власності на це майно.

Попередження про права третіх осіб

Заставодавець зобов'язаний повідомити у письмовій формі заставодержателя про всі права третіх осіб на майно, що закладається (правах застави, довічного користування, оренди, сервітути та ін.).

Якщо зазначена вимога не буде виконано, то заставодержатель має право за своїм вибором або вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, або зміни умов договору.