Чи потрібні нам зміни до Цивільного Кодексу?

Проект змін до розділу II Цивільного кодексу РФ

На обговорення представлений розділ Цивільного кодексу, що регулює інститут речового права.

Проект змін до розділу II Цивільного кодексу Російської Федерації підготовлений Радою при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства на підставі та на виконання Указу Президента Російської Федерації від 18

Липень 2008 N 1108 «Про вдосконалення Цивільного кодексу Російської Федерації» відповідно до розробленої на підставі того ж Указу Концепцією розвитку цивільного законодавства Російської Федерації.

Короткий перелік основних планованих змін по

Станом на 26.11.2010.

1. Зміна назви та структури розділу II

2. Володіння

3. Загальні положення про речові права

4. Право власності

5. Окремі види речових прав

Проект змін розділу II Цивільного кодексу зараз

знаходиться в процесі редакційної доробки Радою при Президентові

Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного

законодавства.

1. Зміна назви та структури розділу II

На даний момент розділ Цивільного кодексу Російської Федерації,

регулюючий речові права, називається «Право власності та інші

речові права ». Відповідно до пропонованих змін, вираженими в

деталізації відповідних норм з урахуванням потреб сучасного

цивільного обороту, створенні системи обмежених речових прав, розділу

II ГК РФ визнали доцільним дати нову назву - «Речове право».

У розділі II ГК «Речове право» виділено чотири підрозділи,

включають у себе кілька глав: підрозділ 1 «Володіння», підрозділ 2

»Загальні положення про речові права», підрозділ 3 «Право власності»,

підрозділу 4 «Окремі види речових прав».

2. Володіння

- Введено поняття володіння, під яким розуміється «фактичне

панування особи над річчю ». Володіння зберігається до тих пір, поки

власник має вільний доступ до об'єкта володіння.

- Передбачено, що оскільки володіння не є правом, воно не

підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі

прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРПН). Отже,

володіння на нерухоме майно не буде підлягати реєстрації в ЕГРПН.

- Придбання володіння може підтверджуватися складанням акта

прийому-передачі чи іншого документа, що підтверджує придбання

володіння. Особа, назване в такому акті (документі), вважається власником

до тих пір, поки судом не буде встановлено інше. Отже, акт

прийому-передачі чи інший документ, що підтверджує факт передачі речі,

має доказове значення і вводить презумпцію володіння тим

особою, яка вказана в акті (документі).

- Визначено об'єкти володіння, під якими розуміються «речі,

готівкові гроші та документарні цінні папери ». Встановлено, що під

володінні може перебувати:

нерухома річ, що знаходиться в процесі створення;

об'єкт, вилучений з цивільного обороту, а також об'єкт, на який

не допускається виникнення суб'єктивного права власника, якщо це не

заборонено законом;

частина нерухомої речі, якщо можна визначити межі цієї частини;

об'єкти, які визначаються родовими ознаками, при їх індивідуалізації.

- Встановлено види володіння: законне, незаконне, сумлінне і

несумлінне.

Володіння визнається законним, якщо воно здійснюється на підставі:

1) права власності або іншого речового права, що включає в своє

зміст правомочність владенія;

2) угоди з власником або з володарем іншого речового права,

що включає в свій зміст правомочність володіння, якщо по такому

договором фактично придбано володіння.

Володіння визнається добросовісним, якщо власник не знав і не

повинен був знати про те, що його володіння в момент придбання було

незаконним. Володіння визнається добросовісним до тих пір, поки судом НЕ

буде встановлено інше.

- Володіння може здійснюватися:

1) власником або власником іншого речового права, що дає

володіння, самостійно;

2) з волі власника або в передбачених законом випадках для

власника - законне владеніе- або

3) не з волі власника і не для власника - незаконне

володіння.

Якщо об'єкт володіння вилучено уповноваженим державним органом,

останній не вважається його власником.

- Передбачено новий інститут цивільного права - владельческая

захист.

Право на захист свого володіння має будь-який власник - як законний,

так і незаконний - незалежно від того, чи належить йому в відношенні

об'єкта володіння право на майно, що включає в свій зміст

правомочність володіння.

Захист володіння в судовому або адміністративному порядку може

здійснюватися особами, які досягли п'ятнадцяти років, а також особами,

визнаними судом обмежено дієздатними.

У випадках, передбачених законом, до захисту володіння можуть

вдаватися особи, які не є власниками.

3. Загальні положення про речові права

- У загальні положення про речові права включена стаття «Поняття речового

права »,« Ознаки (властивості речових прав) »,« Об'єкти речових прав »,« Види

речових прав »,« Придбання речових прав »,« Здійснення речових прав ».

- Встановлено, що речове право надає особі можливість

безпосередньо панувати над річчю чи іншим об'єктом речового

права, здійснюючи правомочності володіння, користування і розпорядження нею

разом або окремо в межах, які встановлені цим

Кодексом.

Речовими є права, визнані такими ГК РФ. Правила,

встановлені для речових прав, не застосовуються до інших цивільних прав,

якщо інше не передбачено ГК РФ.

- У чинному Цивільному кодексі Російської Федерації ст. 216 ЦК

РФ містить приблизний перелік обмежених речових прав і деякі

правила, спрямовані на їх регулювання. У пропонованому проекті

встановлено вичерпний перелік обмежених речових прав:

право постійного володіння і користування земельною ділянкою (Глава

20) ;

право забудови земельної ділянки (Глава 20.1) ;

сервітут (Глава 20.2) ;

право особистого пользовладенія (Глава 20.3) ;

іпотека (Глава 20.4) ;

право придбання чужий нерухомої речі (Глава 20.5) ;

право речової видачі (Глава 20.6) ;

право оперативного управління майном, що належить до

державній або муніципальній власності (Глава 20.7).

- Включена спеціальна глава «Захист речових прав», що містить

положення:

про витребування речі чи іншого об'єкта речового права з чужого

незаконного володіння (віндикаційний позов) ;

про усунення будь-яких порушень речового права, які не пов'язані з

позбавленням володіння (негаторний позов) ;

про звільнення речі чи іншого об'єкта речового права від арешту

(Виключення з опису) ;

- Про визнання речового права.

4. Право власності

- Підрозділ 3 «Право власності» в запропонованому варіанті включає

в себе наступні самостійні глави:

загальні положення про право власності;

придбання права власності;

припинення права власності;

загальна власність;

право власності на земельні ділянки та інші природні об'єкти;

право власності на будівлі або споруди;

право власності на приміщення.

- До вказаного в статті у статті 209 чинного Цивільного

кодексу змістом суб'єктивного права власності у вигляді тріади

правомочностей (володіння, користування, розпорядження), доданий новий

основна ознака: найбільш повне панування особи над річчю. В

Відповідно до запропонованим варіантом змісту права власності,

»Власник володіє найбільш повним пануванням над річчю і має право за

свій розсуд вчиняти щодо належної йому речі будь

дії, якщо це не суперечить закону і не порушує права і

охоронювані законом інтереси інших осіб, а також усувати будь

незаконний вплив на цю річ з боку третіх осіб ».

- Встановлено нові правила набуття права власності на

нерухомі речі:

право власності на нерухому річ підлягає державній

реєстрації і виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не

передбачено законом;

право власності на самовільну споруду, створену без

отримання дозволу на будівництво, на що знаходиться в державній

або муніципальній власності земельній ділянці, щодо якої

особа, яка здійснила будівництво, має цивільні права, що допускають

будівництво на ній, може бути визнано за цією особою, якщо зазначена

самовільна споруда зведена без суттєвих порушень

містобудівних і будівельних норм;

право власності на технологічний майновий комплекс

нерухомості виникає з моменту державної реєстрації.

Державна реєстрація права власності на технологічний

майновий комплекс допускається без попередньої державної

реєстрації права на вхідні в нього об'єкти нерухомості;

право власності на нерухому річ, придбану за угодою,

виникає у набувача з моменту державної реєстрації права

власності набувача, якщо інше не встановлено законом. Право

власності на нерухому річ може бути зареєстровано лише за

її власником, якщо інше не передбачено законом або договором;

право власності на будівлю або споруду виникає з моменту

державної реєстрації та належить власнику земельної

ділянки, якщо інше не встановлено законом;

право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає

з моменту державної реєстрації зазначеного права. Власник

вправі звернутися із заявою про державну реєстрацію права

власності на об'єкт незавершеного будівництва, якщо

відповідний об'єкт відповідає ознакам нерухомого майна.

- Встановлено спеціальні правила, присвячені окремим видам

нерухомого майна.

- Глава про право власності на землю (з новою назвою «Право

власності на земельні ділянки та інші природні об'єкти »доповнена

поняттям земельної ділянки як об'єкта права власності: «Об'єктом

права власності може бути ділянка поверхні землі, кордони

якого описані і засвідчені в установленому порядку, що пройшов

державний кадастровий облік ».

- Відчуження земельної ділянки її власником, що є також

власником будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, що не

допускається без одночасного відчуження цих будівель і споруд.

- У ДК РФ введені положення, що регулюють виникнення і

припинення права власності при поділі земельної ділянки, виділ

земельної ділянки та з'єднанні земельних ділянок:

у разі поділу земельної ділянки, що належить особі на праві

власності, на декілька земельних ділянок право власності на

первісний земельну ділянку припиняється з моменту виникнення

(Державної реєстрації) права власності такої особи на знову

утворені земельні ділянки;

у разі утворення нової земельної ділянки шляхом з'єднання

кількох земельних ділянок, що належать особі на праві

власності, право власності на первісні земельні ділянки

припиняється з моменту виникнення (державної реєстрації) права

власності такої особи на знову утворений земельну ділянка;

в разі виділу земельної ділянки в рахунок виділу частки учасника

часткової власності на земельну ділянку право власника

виділеної земельної ділянки на початковий земельну ділянку

припиняється з моменту державної реєстрації права власності

такої особи на виділений земельну ділянку. Загальна власність інших

співвласників у відношенні залишився земельної ділянки зберігається з

урахуванням зміненого розміру часток у праві власності та зміни в

розмір земельної ділянки.

- Встановлені правила, що стосуються обмеження права власності на

земельну ділянку на користь сусідів-введені норми регламентує

обмеження права власності на земельну ділянку в публічних

інтересах, які зараз міститися в земельному

законодавстві.

- Введено спеціальні правила, що враховують специфіку таких об'єктів

нерухомості, як будівлю і споруду.

- Пошкодження (загибель) будівлі або споруди, що знаходиться на чужому

земельній ділянці, не тягне припинення прав власника будівлі або

споруди на земельну ділянку. Власник пошкодженого (загиблого)

будівлі або споруди має право на його відновлення без згоди

власника земельної ділянки.

Права власника пошкодженого (загиблого) будівлі або споруди

на земельну ділянку припиняються, якщо зазначена особа не розпочала

відновленню будівлі або споруди протягом п'яти років з моменту його

ушкодження (загибелі).

- Регламентовано зміст права власності на об'єкт

незавершеного будівництва. Введена обов'язок власника в

розумний строк завершити будівництво об'єкта.

При невиконанні цього обов'язку орган місцевого самоврядування

може попередити власника про необхідність завершити будівництво

об'єкта нерухомості, а також призначити власникові відповідний строк

для його завершення.

Якщо власник без поважних причин не завершить будівництво

об'єкта нерухомості у встановлений строк, суд за позовом органу місцевого

самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого

об'єкта незавершеного будівництва з виплатою власнику виручених

від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.

- У главі 18 ГК РФ містяться спеціальні норми про право

власності на житлові приміщення, між тим положення регулюють право

власності на нежитлові приміщення, що мають аналогічну правову

природу, в ній відсутні. Відповідно до запропонованим варіантом ГК

РФ буде містити окрему главу «Право власності на приміщення».

Під приміщенням розуміється частина будівлі та споруди, обмежена

тривимірним замкнутим контуром, придатна для використання.

Встановлено, що державна реєстрація права власності на

приміщення в знову зведеному будинку може бути проведена тільки

після державної реєстрації права власності на будівлю, в

якому розташоване дане приміщення. Державна реєстрація права

власності на приміщення припиняє право власності на будівлю, де

знаходиться дане приміщення. Державна реєстрація права

власності на будівлю за власником усіх приміщень в будівлі

припиняє право власності зазначеної особи на приміщення.

Введені спеціальні норми, що регламентують правовий режим загального

майна будівлі, права власників приміщень на земельну ділянку під

будівлею.

5. Окремі види речових прав

- Підрозділ 4 «Право власності» в запропонованому варіанті включає

в себе наступні самостійні глави:

право постійного володіння і пользованія;

право забудови;

сервітут;

право особистого користування (узуфрукт) ;

іпотека;

право придбання чужий нерухомої речі;

право речової видачі;

право оперативного управління.

- У проекті запропоновано вдосконалення системи речових прав на

земельні ділянки та інші природні об'єкти шляхом створення двох базових

моделей законодавчого регулювання з можливістю широкого

використання земельної ділянки або іншого природного об'єкта поза

Залежно від їх знаходження в приватній, державній або

муніципальної власності.

У проекті закріплені такі базові моделі речових прав на

земельні ділянки:

право суперфіціарні типу (право забудови), що припускає для його

володаря можливості по зміні властивостей і якостей земельної ділянки

, в першу чергу зі зведення на ньому різного роду будівель,

сооруженій;

право за типом емфітевзису, що надає його власникові широкі

можливості використання властивостей і якостей земельної ділянки з

збереженням його субстанції.

Обидва різновиди даних прав, на відміну від сервітуту, надають

їх власникові права володіння і користування щодо земельних

ділянок.

- Перше з названих прав, іменоване правом забудови

(Суперфіцій), може бути надано в тому випадку, коли особі

необхідно використовувати земельну ділянку для будівництва на ньому

різного роду об'єктів та їх подальшої експлуатації.

Основними характеристиками права забудови є:

1) Терміновість. Право забудови встановлюється на строк, визначений

в договорі про заснування права забудови, і не може бути менше 50 і

більше 100 років. Право забудови, встановлене на термін більше 100 років,

вважається встановленим на строк в 100 років.

2) Платність. Право забудови надається за плату, розмір і

періодичність внесення якої визначаються сторонами.

3) отчуждаемості. Право забудови може бути відчужено її суб'єктом

або передано їм у заставу.

4) Встановлюється на підставі договору про заснування права

забудови. Істотними умовами договору про заснування права

забудови є умови: про характеристики будівлі, що зводиться або

споруди-про місце розташування споруджуваного будинку чи споруди на

земельній участке- про термін права забудови-про плату за право забудови.

5) Чи підлягає державній реєстрації. При здійсненні

державної реєстрації права забудови в Єдиний державний

реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним вносяться відомості про

будинку або споруді, яке підлягає зведенню на земельній ділянці

та про зобов'язання по його возведенію- про право зносити будівлю або

спорудження та зводити нове-про право реконструювати будівлю або

сооруженіе- про термін права забудови-про розмір винагороди за право

забудови або порядку його визначення та про порядок його перегляду.

- Право постійного володіння і користування (емфітевзис) є право

володіння і користування чужою земельною ділянкою (іншим природним

об'єктом) для цілей ведення сільськогосподарського виробництва, лісового

господарства, організації рибальства, рибництва, полювання, створення особливо

охоронюваних територій і геологічних об'єктів, а також для інших цілей,

передбачених законом, досягнення яких пов'язане з використанням

природних властивостей і якостей земельної ділянки або іншого природного

об'єкта.

Основні характеристики право постійного володіння і користування:

1) Право постійного володіння і користування встановлюється без

зазначення строку, якщо інше не передбачено угодою сторін. Такий

термін повинен бути тривалим (не менше 50 років) ;

2) Платність. Право постійного володіння і користування земельною

ділянкою надається за плату, розмір і періодичність внесення

якої визначаються сторонами. Законом може бути встановлено, що

розмір плати за право постійного володіння і користування земельною

ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності,

не перевищує розміру земельного податку;

3) отчуждаемості. Право постійного володіння і користування може

бути відчужене суб'єктом права постійного володіння і користування

земельною ділянкою або передано їм у заставу, а також продано з публічних

торгів. Розділ права постійного володіння і користування земельною

ділянкою і виділ частки в такому праві не допускается;

4) Встановлюється з волі власника, а у випадках,

передбачених законом, - з інших підстав, на підставі договору про

установі права постійного володіння і користування земельною ділянкою.

Право постійного володіння і користування підлягає державній

регістраціі;

- У ГК РФ введена нова глава «Сервітут».

Земельну ділянку, будинок, будівлю або споруду (службовка річ)

можуть бути обтяжені правом обмеженого користування уповноваженої

особи (сервітутом) для здійснення належного цій особі права

власності на земельну ділянку, будинок, будівлю або споруду, в

тому числі незавершені будівництвом (панівна річ), якщо

використання такої земельної ділянки, будинки, будівлі або споруди

за призначенням неможливо без встановлення сервітуту.

Можуть встановлюватися сервітути наступних видів: переміщення

(Проходу, прогону худоби і проїзду), будівельні (будівництва та опори),

меліорації, гірські і комунальні. Встановлення сервітутів, що не

передбачених ГК РФ, не допускається.

- У ГК РФ вводиться нове поняття - узуфрукт. Правом особистого

пользовладенія (узуфруктом) визнається надане власником

речі іншій особі (пользовладельцу) право користування та володіння такою

річчю. Пользовладельцем може бути громадянин, а у випадках, встановлених

ГК РФ, некомерційна організація.

Пользовладелец має право володіти і користуватися обтяженої річчю в

відповідно до її призначення та вимагати усунення всіх інших осіб,

включаючи власника, від володіння і користування річчю. Використання

речі, обтяженої правом особистого пользовладенія, у підприємницькій

діяльності не допускається. Право особистого пользовладенія не може бути

передано іншій особі, у тому числі в порядку універсального

правонаступництва або за угодою.

Відмінності від сервітуту, крім відсутності у складі сервітуту

правомочності володіння чужою річчю, виражаються в обов'язку

пользовладельца містити річ (нести всі витрати на її утримання за

свій рахунок). Якщо об'єктом права особистого пользовладенія є частина

житлового приміщення (одна або кілька кімнат у квартирі або житловому будинку),

пользовладелец несе тягар утримання обтяженого його правом житлового

приміщення в сумірною частини.

Узуфрукт може бути загальним та соціальним (вводиться щодо житлового

приміщення).

Соціальне пользовладенія встановлюється виключно на користь

осіб, які проживають разом з власником житлового приміщення і мають у

відповідності з сімейним законодавством право на отримання аліментів

від цього власника.

Соціальне пользовладенія не може бути встановлено, а встановлене

соціальне пользовладенія підлягає припиненню, якщо пользовладелец

має у власності або на умовах соціального найму ізольоване

жиле приміщення, придатне для постійного проживання.

У проекті змін ГК РФ визначено користування житловим приміщенням,

обтяженим соціальним пользовладенія:

1. Власник житлового приміщення, обтяженого соціальним

пользовладенія, що проживав в обтяжених житловому приміщенні до

встановлення пользовладенія, може продовжувати користуватися таким житловим

приміщенням спільно з пользовладельцем, якщо інше не передбачено

законом, угодою або судовим актом.

Особа, яка набула житлове приміщення, обтяжене соціальним

пользовладенія, не має права користуватися обтяженим житловим

приміщенням.

2. Пользовладелец, який має щодо житлового приміщення право

соціального пользовладенія, не вправі вселити в таке житлове приміщення

інших осіб, крім своїх неповнолітніх дітей, в тому числі

усиновлених.

3. Пользовладелец, який має щодо житлового приміщення право

соціального пользовладенія, зобов'язаний утримувати це приміщення відповідно

із загальними правилами утримання таких приміщень, встановленими законом.

Власник житлового приміщення, обтяженого соціальним

пользовладенія, якщо він зберігає право користування таким житловим

приміщенням поряд з пользовладельцем, пропорційно несе витрати по

змістом даного приміщення. Інший розподіл витрат може бути

передбачено угодою.

- Відносини між заставодавцем і заставодержателем по іпотеці, а

також відносини між ними і третіми особами, детально регулюються

положеннями глави «Іпотека». На даний момент ЦК України містить лише

загальні положення про заставу майна, поверхнево торкаючись іпотеки.

- Введено поняття незалежної іпотеки. При незалежної іпотеці

заставодержатель має право самостійно визначити, яке зобов'язання

заставодавця або третьої особи (боржника за основним зобов'язанням)

вважається забезпеченим такий іпотекою, повідомляючи про це заставодавця та

третя особа. Незалежна іпотека виникає з моменту її державної

реєстрації незалежно від наявності в цей момент будь-яких вимог,

виконання яких повинно забезпечуватися закладеним нерухомим

майном. Термін незалежної іпотеки не може перевищувати 30 років. Якщо

термін незалежної іпотеки не визначений або перевищує 30 років, вважається,

що незалежна іпотека встановлена на закладену нерухому річ на 30

років

- Регламентовано право на переважне задоволення своїх

вимог, забезпечених заставою, перед іншими заставоутримувачами

(Старшинство іпотек):

старшинство іпотек щодо закладеної речі визначається

черговістю записів про їх державну реєстрацію.

старшинство може бути передано заставодержателем іншому

заставодержателю в межах суми, забезпеченої правом застави,

старшинство по якому передається, якщо це не порушує прав і законних

інтересів заставодавця або боржника по забезпеченому запорукою

зобов'язанням. Передача старшинства підлягає державній

реєстрації. Особа, яка передала старшинство своєї іпотеки іншому

заставодержателю, займає його становище в ряді заставоутримувачів в

межах суми, старшинство по якій було передано.

при встановленні іпотеки заставодавець має право за угодою з

заставодержателем обумовити можливість та умови встановлення на

нерухоме майно в майбутньому на користь іншої особи іпотеки, яка

володітиме старшинством по відношенню до вже встановленої іпотеці.

Надання старшинства майбутньої іпотеку підлягає державній

реєстрації із зазначенням суми та інших умов старшинства іпотеки.

- У ДК РФ буде включена нова глава «Право придбання чужий

нерухомої речі », яка регламентує право на придбання чужої речі як

право абсолютне, за допомогою якого може бути встановлено

виключне право певної особи на придбання у майбутньому

конкретного майна на узгоджених сторонами умовах.

Право придбання чужий нерухомої речі підлягає державній

реєстрації і виникає з моменту такої реєстрації. Державна

реєстрація права придбання чужий нерухомої речі здійснюється як

реєстрація обтяження цієї речі, а якщо річ ще не створена, як

реєстрація обтяження іншої нерухомої речі, на якій, у складі

якої, або з якої буде створена нова нерухома річ (земельного

ділянки, на якій буде зводитися об'єкт нерухомості-об'єкт

незавершеного будівництва, в якому буде знаходитися приміщення і

ін.).

Право придбання чужий нерухомої речі припиняється у випадках:

1) надходження речі у власність володаря цього права;

2) викупу власником речі права її придбання у

правообладателя;

3) відмови правовласника від цього права;

4) закінчення терміну існування права;

5) загибелі нерухомої речі, обтяженої цим правом.

Припинення права придбання чужої речі підлягає державній

реєстрації.

- У ГК РФ вводиться новий інститут - право речової видачі.

Право речової видачі надає його власникові можливість

періодично отримувати від власника об'єкта нерухомості майнове

надання у формі товару, грошей, робіт чи послуг у певному

розмірі, а в разі неотримання такого надання - правомочність

розпорядитися цим об'єктом нерухомості шляхом звернення на нього

стягнення в порядку, передбаченому для іпотеки

На відміну від іпотеки, право речових видач є не забезпечувальних

правом, а самостійним (основним) правом.

Від сервітуту право речових видач, якщо воно не виступає як

періодичні платежі, тобто виступає як певні дії

зобов'язаної особи, відрізняється тим, що воно передбачає дії

власника (зобов'язаного особи), тоді як сервітут означає лише

утримання від дій (претерпевание).