Невідповідність дозволеному використанню? Будьте пильні!
Вирішивши придбати будиночок «в селі», який побудований на ділянці, також перебуває у власності у продавця, будьте пильні і перевірте всі документи. До речі, «в селі» я виділила спеціально, так як розповісти про підводному камені хочу на реальному прикладі, який мав місце при угоді щодо об'єкта знаходиться в селі Жуківка. Думаю, багатьом пояснювати не потрібно, що ця «село» знаходиться в елітному поселенні на Рубльовському шосе.
Так от, що стосується перевірки документів. Продавець повинен представити вам всі правовстановлюючі документи на продавані споруди і на земельну ділянку. Як правило, це Свідоцтво про державну реєстрацію права, план БТІ (кадастровий паспорт) та ін.
А тепер уважно читаємо, яке дозволене використання земельної ділянки вказано у вищевказаних документах і які будівлі на ньому зведені. У моєму випадку намагалися продати земельну ділянку з дозволеним використанням: для індивідуального житлового будівництва, при цьому стояло на ньому адміністративно-господарську будівлю (призначення: нежитлове). Явна невідповідність дозволеного використання.
Давайте розберемося, що при такому недотриманні може загрожувати надалі.
Адміністративно-господарська будівля (призначення: нежитлове), що знаходиться на земельній ділянці, побудовано не у відповідності з дозволеним використанням, зазначеним у Свідоцтві про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку. Згідно Свідоцтва про державну реєстрацію права на земельну ділянку, останній надано для індивідуального житлового будівництва. Відповідно, дана ділянка можливо використовувати тільки для зведення житлових будівель.
Далі вам необхідно запитати у продавця, чи отримував він дозволу органів місцевого самоврядування на будівництво нежитлової будівлі. У тому випадку, якщо необхідного дозволу отримано не було, дана будівля може бути визнано самовільно побудовою, що, згідно з п. 2 ст. 222 Цивільного кодексу (далі - ЦК України), спричинить знесення будівлі.
Згідно з п. 1 ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. При цьому зведення об'єкта, що є самовільно побудовою, не тягне набуття права власності на цей об'єкт, незалежно від того, проведена чи державна реєстрація права чи ні.
Тобто, незважаючи на те, що продавець має на руках Свідоцтво про державну реєстрацію права на будівлю, якщо зведена споруда не відповідає дозволеному використанню земельної ділянки і при цьому продавець не отримував дозвіл на будівництво, що видається органами місцевого самоврядування, така споруда може бути визнана самовільної і підлягає знесенню.
Однак якщо продавець отримав необхідні дозволи на будівництво на такій земельній ділянці саме нежитлового приміщення, то така споруда не буде визнана самовільної. Але і тут підстерігають законні неприємності.
Так, використання земель не відповідно до їх цільового призначення тягне, згідно Ст. 8.8 Кодексу про адміністративні правопорушення, накладення штрафу, розмір якого розрізняється залежно від того, хто є власником (юридична особа або фізична). Також згідно Ст. 285 ГК РФ земельна ділянка може бути вилучена у власника, якщо ділянка використовується не у відповідності з його цільовим призначенням.
Таким чином, щоб запобігти можливі ризики, при такій покупці необхідно запросити у продавця документ, що змінює дозволене використання земельної ділянки на фактичне його використання.
Рішення про зміну одного виду дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва на інший вид такого використання приймається головою місцевої адміністрації з урахуванням публічних слухань за місцем знаходження такої земельної ділянки.
І тільки після того, як продавець надасть вам документ, що підтверджує відповідність дозволеного і фактичного використання земельної ділянки, можете сміливо здійснювати операцію. Але все-таки не забудьте подивитися при отриманні Свідоцтва про державну реєстрацію права, в якому буде вказано, що власником тепер є ви, щоб дозволене використання стояло нове, а не було по випадковості (на жаль, реєструючі органи багатьом грішать) зазначено старе. .
