Оформлення купівлі-продажу дачної ділянки. Хто ж власник?
Дачний ринок нерухомості має одну характерну для теперішнього часу особливість - сумнівне правове становище.
У радянські часи в садівничих товариствах дачні ділянки виділялися громадянам відповідно до актами, виданими органами місцевого самоврядування. Парадокс полягає в тому, що ці акти в даний час не є документами, що підтверджують право власності на землю. Тому всі оформлені в ті часи подібні документи або операції з купівлі-продажу дачних ділянок не можуть зараз вважатися повноцінними, а то і законними.
Адже продавався дачну ділянку часто таким чином. Продавець заходив до голови дачного товариства, ставив пляшку коньяку і повідомляв про продаж своєї ділянки. Після цього новоспеченого власника без будь-яких проблем вносили в списки членів кооперативу, і таким чином угода була зроблена.
Закон, прийнятий в 2006 році і прозваний населенням «дачних амністією», вніс в порядок оформлення купівлі-продажу дачних ділянок серйозні корективи. Зокрема, він зобов'язав усіх господарів дач по-новому оформити свою дачну нерухомість у власність. Це положення Закону поширюється на будинки та інші капітальні об'єкти (наприклад, гаражі), побудовані на ділянці, виділеній для індивідуального житлового будівництва.
За оцінками столичних ріелторів, «дачних амністією» скористалися тільки 30% господарів ділянок. Це переважно власники найбільш дорогих дач в ближньому Підмосков'ї або ті, хто поспішив узаконити збільшену раніше самозахопленням площу свого наділу. Оформляють дачні ділянки у власність також для подальшого дарування, передачі у спадок або продажу.
Решта власників поки не поспішають з переоформленням. Незважаючи на деяке спрощення цієї процедури, вона все одно достатньо складна і дорога. Не всі бажають витрачати час на сидіння в чергах і платити пристойні суми за межування ділянки, а старі люди взагалі не знають, як до цього підступитися.
Тому охочим купити дачну ділянку в більшості випадків доведеться мати справу з господарями неузаконених володінь. На руках у них знаходиться хіба що свідоцтво, видане місцевим адміністративним органом, а то й зовсім садові книжка з печаткою садового кооперативу. А це означає, що всі угоди з таким «набором» документів представляють невиправданий ризик для покупця.
Звичайно, переоформлення дачної ділянки може бути оформлено за правилами, які передбачені в садовому товаристві. Але наслідки такої купівлі-продажу теж можуть бути чреваті негативними наслідками, особливо якщо зміниться голова товариства або зміна списку садівників.
Оформлення купівлі-продажу дачної ділянки може передбачати видачу продавцем генеральної довіреності, яка дає покупцеві можливість самому переоформити право власності на дачну ділянку. Однак, маючи на руках такий папір, що купив нерухомість все одно не є її власником. Йому треба буде оформити угоду дарування або купівлі-продажу від імені колишнього господаря. Причому сам собі цей дачну ділянку він продати не зможе. Єдиний вихід - «продати» його своїй дитині, дружині або родичу. Якщо цього не зробити, то продавець залишиться офіційним власником ділянки.
Навіть якщо дачний ділянка була виділена за постановою місцевої селищної адміністрації, все одно оформляти його купівлю-продаж ризиковано. Справа в тому, що в радянські часи повноваженнями на виділення землі володіли не всі сільські округи, і багато їхніх постанови з цього питання не є легітимними.
Тому, якщо ви все ж купили неоформлений дачну ділянку, то єдиною можливістю стати його законним власником є звернення до суду. Слід подати позов на встановлення права володіння дачним ділянкою або на визнання права на його приватизацію. З рішенням суду можна сміливо йти в муніципальний орган, який займається оформленням земельних ділянок.
Найправильніша захист від юридичних складнощів і ризиків при купівлі дачної ділянки буде полягати в тому, щоб продавець сам спочатку оформив на нього право власності, а вже потім виставляв свою нерухомість на продаж.
