Покупка квартири і машини - від яких пропозицій продавця краще відмовитися

Криза, схоже, трохи вщух, і позичальники знову йдуть в банк. Хтось давно мріяв про машину, а хтось готовий купити нерухомість. Поговоримо про те, які «підводні камені» існують у угод купівлі-продажу квартир та автомобілів. Всі вони пов'язані з тим, що продавець, прагнучи зменшити свій ПДФО, пропонує покупцеві різні «варіанти» - часом відверто невигідні і ризиковані для останнього.

Податкові наслідки для сторін при купівлі-продажу квартири

Податкові наслідки для продавця. Якщо продавець володів квартирою менше трьох років, то зобов'язаний заплатити ПДФО з отриманого доходу в частині, що перевищує 1 млн руб. (Підпункт 1 пункту 1 статті 220 Податкового кодексу РФ). Або ж відняти з оподатковуваної бази суму фактично понесених витрат на придбання квартири. У цьому випадку обмеження 1 млн руб. не діє.

Податкові наслідки для покупця. Покупець може отримати майновий вирахування з ПДФО у розмірі до 2 млн руб. (Підпункт 2 пункту 1 статті 220 кодексу). Причому в цю суму не входять відсотки по кредиту, якщо житло купується за допомогою іпотеки. Тобто фактично вирахування може бути більше, ніж зазначена величина.

Зазначимо, що до 1 січня 2009 стаття 220 Податкового кодексу РФ діяла в іншій редакції: неоподатковувана частина доходу у продавця була одно відрахування покупця - 1 млн руб. На практиці це призводило до того, що сторони занижували в договорі суму угоди.

Тепер же може виникнути конфлікт інтересів: продавцеві хочеться, щоб в договорі купівлі-продажу значилася сума не більше 1 млн руб., А покупцеві - хоча б 2 млн руб.

Що може запропонувати покупцеві продавець квартири

Почнемо з того, звідки взагалі інспектори дізнаються про факт продажу квартири. Такі відомості їм надає Федеральна реєстраційна служба. Через неї проходять всі угоди по купівлі-продажу нерухомості. Таким чином, на початку року в усі податкові інспекції надходять відомості про те, хто з фізосіб, які перебувають на обліку, продав квартиру в минулому році. Якщо ці люди до 30 квітня не подають декларації за формою 3-НДФЛ, податківці беруть їх «в оборот» - розсилають листи і вимагають відзвітувати і заплатити податок. Якщо ж до 15 липня гроші не надходять до бюджету, продавцеві квартири можуть нарахувати пені.

Суму податку інспектори розраховують на підставі того, яка ціна операції була вказана в договорі купівлі-продажу. І тому продавці іноді пропонують покупцям вказати в документі занижену величину. А в розписці про отримання грошей - справжню. Вони запевняють, що покупець отримає свій вирахування, виходячи із суми в розписці, продавець - згідно ціною в договорі, і всі залишаться задоволені.

Насправді це не так. Адже покупцеві потрібно подати до інспекції повний пакет документів, в тому числі, і договір, і розписку. І податківці, проводячи камеральну перевірку, швидше за все, виявлять розбіжності. Тоді в кращому випадку новий господар квартири отримає відрахування в розмірі 1 млн руб., Як прописано в договорі, в гіршому - не отримає нічого у зв'язку з недостовірністю наданих відомостей.

Виникає питання - страшний Чи покупцеві той факт, що продавець не подасть декларацію і не стане платити податок? Юристи вважають - ні, не страшний. В даному випадку, на відміну від угод між юрособами, факт несплати податків другою стороною значення не має.

Податкові наслідки для сторін при купівлі-продажу машини

Податкові наслідки для продавця. Якщо продавець володів автомобілем менше трьох років, то зобов'язаний заплатити ПДФО з отриманого доходу в частині, що перевищує 125 000 руб. (Підпункт 1 пункту 1 статті 220 Податкового кодексу РФ). Або, як і у випадку з квартирою, відняти з отриманої суми витрати, фактично понесені і документально підтверджені, і сплатити податок з різниці.

Податкові наслідки для покупця. Для покупця податкових наслідків немає.

Що може запропонувати покупцеві продавець машини

Податківці дізнаються про зміну власника автомобіля від співробітників ДІБДР. Ті передають їм базу громадян, які зняли машини з обліку. Адже це процедуру потрібно проробити, перш ніж продавати автомобіль. До речі, досить часта проблема тут - не всі власники знімають машини для продажу. Хтось, наприклад, хоче її подарувати або, скажімо, внести в статутний капітал. Але ГИБДД не завжди вникає в нюанси, а тому податківці часом розсилають повідомлення про необхідність сплатити податок поголовно всім, хто зняв з обліку автомобіль.

Але повернемося до ситуації, коли машина дійсно продається. Як правило, продавці, бажаючи уникнути ПДФО, пропонують вказати в договорі купівлі-продажу занижену ціну - часто не більше 125 тисяч руб. Адже саме на цю суму надається податкове вирахування. На відміну від ситуації з квартирою такий варіант не має для покупця негативних податкових наслідків - адже він зовсім не претендує на відрахування. Єдине, чим чревата така угода для нового власника - якщо пізніше з якихось причин він захоче її опротестувати і піде в суд, продавець поверне лише ту суму, яка значиться в договорі.

Інший, більш небезпечний варіант - деякі продавці пропонують так звану «продаж за генеральним дорученням». Ми беремо словосполучення в лапки, бо юридично це зовсім не продаж. Право власності залишається за продавцем. Отримавши гроші, він виписує покупцю генеральну довіреність, яка завіряється у нотаріуса. Документ дозволяє довіреній особі їздити на автомобілі, страхувати його, проходити техогляд, передоручати іншим людям, і продавати. Тобто по суті розпоряджатися також, як власною машиною.

Це проста на перший погляд угода має куди більше нюансів, ніж звичайна купівля-продаж. Зупинимося на них.

Наслідки «продажу за генеральним дорученням» для продавця. Головний наслідок - колишній господар машини не платить ПДФО. Адже ніякого продажу як би не було і податківцям просто нізвідки про це дізнатися. Новий власник не вправі зняти машину з обліку і переоформити на себе - зробити це не дозволяє пункт 3 статті 182 Цивільного кодексу РФ. Він говорить: довірена особа не може укладати угоди від імені особи щодо себе особисто.

Зате покупець може перепродати машину. І для цієї мети він має право зняти її з обліку.

На практиці це призводить до наступної ситуації. Припустимо, влітку 2009 року один громадянин «продав» іншому машину по генеральній довіреності. Оскільки автомобіль не був знятий з обліку та переоформлено, ні співробітники ГИБДД, ні податківці про цю угоду не впізнали. Відповідно, за підсумками 2009 року продавець не платив ПДФО.

А влітку 2010 року покупець продав машину третій особі. Причому зробив це вже не по «генералці», а офіційно, уклавши договір купівлі-продажу. Автомобіль був знятий з обліку та перереєстровано на нового власника. Даний факт потрапив в базу даних ГИБДД, а потім відомості про угоду надійшли податківцям. Відповідно, за підсумками 2010 перший господар машини зобов'язаний заплатити податок. Але він може і зовсім не знати про угоду. Тому лист з податкової інспекції ризикує виявитися для нього неприємним сюрпризом. Додамо, що тепер колишньому власникові необхідно якимось чином дізнатися ціну продажу, відняти 125 тисяч руб. і з залишку сплатити податок. При цьому подати до інспекції документи, що пояснюють, звідки взята сума операції. Тобто договір купівлі-продажу.

Єдиний плюс для першого власника в даній ситуації - можливо, до моменту другої угоди пройде більше трьох років з дня покупки їм машини, і тоді платити ПДФО зовсім не знадобиться. Але в будь-якому випадку потрібно буде подати декларацію та документи до неї, а значить, платнику податків необхідно знайти довірену особу і нового покупця.

Ще один важливий момент - весь той час, поки машина зареєстрована на першого господаря, саме він отримує повідомлення про сплату транспортного податку.

Наслідки «продажу за генеральним дорученням» для покупця. Оскільки покупець машини не може отримати майновий вирахування, податкових наслідків для нього не виникає. Зате є ряд інших, не надто хороших обставин.

По-перше, якщо рано чи пізно новий власник вирішить «узаконити» свої права на машину, то йому доведеться пройти через всю процедуру купівлі-продажу. А якщо колишній господар відмовиться, схема ускладниться: потрібно буде реалізувати автомобіль третій особі, а потім викупити в нього, і тільки тоді оформити право власності. Оскільки, як уже було сказано, безпосередньо зареєструвати автомобіль на себе довірена особа не може.

По-друге, з офіційним власником машини можуть відбутися різні неприємності - від розлучення з дружиною або чоловіком, до, на жаль, смерті. В останньому випадку довіреність автоматично анулюється, і законними господарями автомобіля стають спадкоємці. Так само як і в разі поділу майна - невідомо, який із сторін дістанеться транспорт.

До речі, якщо і з самим покупцем станеться нещасний випадок, «генералка» припинить дію. Тобто родичі не зможуть успадкувати машину.

По-третє, максимальний термін дії документа - три роки. За умови, що це написано в самій довіреності. За замовчуванням же термін складає всього рік. І коли після закінчення покупець попросить продавця продовжити, немає гарантії, що той погодиться.

Тому єдиний безпечний для нового господаря варіант - відразу переоформити автомобіль на третю особу, а потім викупити його. Таке можливо за умови, що покупець, крім іншого, отримав від колишнього власника ПТС. Однак процедура ця досить клопітка, крім того, у третьої особи виникне необхідність сплатити все той же ПДФО. Правда, він зможе пред'явити до відрахування витрати на покупку машини, тобто податкова база, швидше за все, буде дорівнює нулю. Але все одно доведеться подавати податкову декларацію і збирати пакет підтверджуючих документів. Тому куди краще не витрачати час і нерви на «купівлю по генеральній довіреності», а з самого початку оформити угоду належним чином - через договір купівлі-продажу.

Єдина ситуація, коли «продаж за генеральним дорученням» все ж припустима - це угода між добре знайомими людьми, родичами або знайомими.

Первинній публікації: журнал «Супутник Головбуха»