На що звернути увагу при покупці квартири

Перш ніж купувати квартиру, поцікавтеся в ЖЕУ, наскільки правильно була проведена пріватізація- чи не залишилися «за бортом» люди, які можуть згодом пред'явити свої права на вашу житлоплощу. До таких претендентам, крім дітей, відносяться й інші близькі родичі, прописані в даній квартирі і в даний момент відсутні (наприклад, що знаходяться в ув'язненні).

Пам'ятайте, ціна за ризик тут особливо висока. Бувало, що в результаті шахрайської операції люди залишалися абсолютно і без грошей, і без квартири. Тому або самі ретельно прорахуйте всі ходи майбутньої угоди, або довіртеся професіоналам з солідною ріелтерської фірми.

Якщо за ваше житло вам пропонують ціну більшу, ніж ви очікували, або вам поступаються квартиру значно дешевше, в порівнянні зі сформованими на ринку цінами, не поспішайте радіти. Зупиніться і уважно проаналізуйте дії ваших контрагентів. Якщо сумніваєтеся в чомусь - скасуйте операцію.

Найчастіше шахраєм виявляється продавець, рідше - покупець, тому спочатку розберемо такі випадки. Найпримітивніший, але рідко зустрічається обман - це коли при розрахунку після неодноразового перераховування численних купюр покупці - аферисти просто підсовують продавцеві банальну «ляльку» з газетного паперу замість грошей.

Частіше використовується різниця між реальною договірною ціною за квартиру і сумою, вказаною в договорі (вона ставиться зазвичай менше, щоб уникнути податків). Ось цю меншу суму і виплачує хитрий покупець, після чого добитися від нього решти можна тільки найнявши рекетирів (яким треба заплатити не менше, ніж податкової інспекції).

Схеми обману

У продавця квартири (реальної чи липової) є набагато більше шансів обдурити потенційного покупця, який бажає придбати вподобану йому житлоплощу.

Схема найпростішого обману наступна. Один громадянин продає іншому своє житло, отримує сповна гроші, а потім подає в суд прохання визнати угоду недійсною на підставі якої-небудь причини. За рішенням суду продавцю повертається його квартира, а покупцеві - сплачені раніше гроші. Але, як правило, бажаючи уникнути податків, в договорі вказують набагато меншу суму, ніж та, яка була виплачена за квартиру в дійсності.

Ось цю чисто номінальну суму і поверне перший власник квартири покупцеві, а той залишиться без житла і майже без грошей.

Другий спосіб обману.

Продавши квартиру, людина не поспішає виписатися з неї, стверджуючи, що обставини змінилися і йому нікуди виїжджати. Наш суд найчастіше стає на бік першого власника і виносить постанову: повернути гроші покупцеві.

Власник нерухомості погоджується, але заявляє, що гроші він вже витратив або у нього їх вкрали, а повертати буде частинами зі своєї зарплати (яку отримує в мізерних кількостях і вельми нерегулярно). Вся штука в тому, що він аж ніяк не відмовляється платити, і до такої позиції юридично причепитися складно. За нашими законами можна вираховувати із зарплати не більше 30 відсотків, тому при середній зарплаті службовця $ 100 і ціною проданої двокімнатної хрущовки в $ 20 000 виплати займуть ... 50 років!

Третій спосіб

складається у продажу квартири одночасно кільком людям - так звана продаж «по дублікатами». У цьому випадку власник квартири (зазвичай їде за кордон або в інше місто) робить зі своїх приватизаційних документів дублікати, протягом одного дня в різних нотаріальних конторах запевняє договору купівлі-продажу, отримує гроші - і був такий!

Тепер господарем квартири буде той з покупців, хто першим зареєструє її в БТІ.

Четвертий спосіб

полягає в застосуванні фальшивих документів. При цьому шахраї за допомогою підроблених бланків та печаток (а буває, що і за допомогою підставного нотаріуса) оформляють липовий договір про купівлю-продаж. Нічого не підозрюючи покупець платить гроші, а потім довго і безуспішно пред'являє свої права на чиєсь житло. Для цього аферисти зазвичай знімають квартиру на короткий термін, підробляють документи і «продають» її, поки господар перебуває у відпустці або закордонна поїздка. Після повернення слід німа сцена ...

Взагалі, покупець і продавець спочатку не довіряють один одному, підозрюючи в обмані, і для таких підозр, на жаль, є підстави.

Якщо гроші передаються в момент нотаріального оформлення - ризикує покупець, так як квартира напередодні може бути вже продана або передана в заставу. Якщо ж гроші передаються після оформлення договору у нотаріуса, ризикує продавець, так як на підставі нотаріально оформленого договору покупець може сам зареєструвати покупку, не заплативши колишньому господареві ні копійки. Тому найнадійнішими вважаються варіанти, при яких гроші до пори до часу залишаються у третіх осіб, яким в рівній мірі довіряють обидві сторони. Це може бути або солідна ріелтерська контора, або банк, в якому для такого випадку відкривається спеціальний депозитний рахунок. В останньому випадку продавець отримає свої гроші тільки після пред'явлення доказів відбулася угоди.

Але обман при купівлі-продажу нерухомості вірогідний і з вини посередників - приватних маклерів або недобросовісних ріелтерських фірм. В першу чергу, тут потрібно побоюватися генеральної довіреності, яка дає посереднику право на всі операції з квартирою. Бувають випадки, коли такий документ підписується шляхом застосування насильства чи шантажу, а отже, згодом може бути визнаний судом недійсним. Тому поява генеральної довіреності має насторожити покупця, якому є сенс знайти справжнього власника квартири, щоб убезпечити себе від можливих неприємностей у майбутньому.

Досить небезпечно нарватися на «фірми-одноденки», які виникають для укладення одного - єдиного договору, а потім безслідно випаровуються, щоб через місяць знову виникнути в іншому місці. Потенційний покупець, наткнувся на таку фірму по оголошенню в газеті, знаходить невеликий офіс (як правило, розташований у звичайній квартирі) і дуже низькі ціни.

Тут йому кажуть, що є терміновий варіант - господар через тиждень відлітає до Ізраїлю, тому особливо не торгується, але завдаток потрібен відразу - 50 відсотків від суми договору. Підписується договір, віддаються гроші, а на ранок контора зникає навіки разом з грошима.

Іноді посередники обманюють по-дрібному, не позбавляючи людей квартир або грошей, обмежуючись невеликим моральним і матеріальним збитком. Такі «фірми» беруть за перегляд варіантів невеликі гроші - від 10 до 30 доларів. Вони возять клієнтів по різних квартирах (багато з яких власники і не думають продавати), а при виникненні інтересу виставляють такі свідомо нездійсненні умови або ціни, що покупці змушені відмовитися. «Навар» з кожної людини, нарватися на таку фірму, становить до $ 100. Небагато, звичайно, зате і витрати мінімальні - тільки на бензин, та й складу злочину немає - піди доведи, що дану квартиру і не збиралися продавати.

А ось ще поширений прийом. До власника неприватизованій квартири приходять люди з пропозицією на дуже вигідних умовах здати їм в оренду його квартиру, наприклад, на півроку і за дуже високою ціною.

Для професіонала це вже звучить підозріло. Для обивателя - заманливо. Причому укладається договір, і гроші за півроку виплачуються відразу. Проявляючи «турботу про спокій і дорогоцінному часу господаря», його просять (доброзичливо і коректно) дати паспорт для реєстрації договору оренди квартири в ЖЕКу. Отримавши гроші, він паспорт-то, звичайно, дасть! Адже він не може припустити, що заздалегідь підібраний схожа на нього людина, який з справжнім паспортом приватизує квартиру, і протягом двох-трьох днів вона буде продана.

Справжній господар, нічого не підозрюючи, півроку не цікавиться долею квартири, а інший нічого не підозрюючи громадянин цю житлоплощу купує (точніше, оплачує її вартість) і відчуває себе цілком закономірно її господарем. Через півроку, після закінчення «строку дії договору оренди», є справжній господар. Суд, звичайно, буде захищати його права, і квартиру, може бути, повернуть. А що робити тому, хто її купив?

Будьте чесними при підготовці та підписанні договору. Дуже просто можна проколотися і так: при покупці квартири підписується договір купівлі-продажу, в якому є пункт про ціну житлової площі.

Тут необхідно зробити невеликий відступ. У квартири існує як би дві ціни - за оцінкою БТІ та ринкова. Ось це і є самий хитрий момент. Покупець (шахрай), нотаріус, який посвідчує угоду (знайомий з шахраєм) пропонують з метою зменшення розміру податку на реєстрацію права власності вказати в договорі вартість оцінки БТІ, яка може відрізнятися від ринкової в кілька разів (природно, в меншу сторону). А решта суми буде передана покупцем продавцю з рук на руки після оформлення угоди, тобто ніде не фігуруватиме і, відповідно, не буде обкладатися ніякими податками, та й зменшуються комісійні нотаріусу, які залежать від суми угоди. Якщо ви - продавець, і пішли на це, то все, - можна вважати, що Ви цю різницю в цінах ніколи не доодержати. Після підписання договору купівлі-продажу Вам віддадуть суму, зазначену в договорі і - все ... Більшого Ви не доб'єтеся. Жоден суд не визнає Ваше право на решту суми, тому що, як правило, такі домовленості є усними, а для укладання угод більш ніж на 10 мінімальних заробітних оплат праці потрібно хоча б розписка, яку Ви або забудете, або посоромилися запитати.