Як переоформити пай на землю?

Федеральні закони, що визначають порядок обігу земельних ділянок, у тому числі виділу земельних ділянок сільському жителю, «неспеціалісту» відомі мало, а ще менше - практика їх застосування. Крім того, наша країна вже кілька років перебуває напередодні прийняття нових законів про землю, що входить в канву розпочатої (триваючої з різною активністю донині) земельної реформи. Оскільки я сам стояв перед вирішенням проблеми виділення земельних паїв у натурі з тим, щоб ними можна було б розпоряджатися як власністю, готовий поділитися з читачами нюансами і практикою цього «складного», на перший погляд, але архінужного справи.

Під час проведення земельної реформи та при реорганізації колгоспів, на початку 90-х років XX століття, всім селянам, які працювали свого часу в колгоспах (радгоспах), видавалися «Свідоцтва про право власності на землю», а також «Свідоцтво власності на майновий пай ». У першому випадку у Свідоцтві вказана земельна частка з оцінкою в баллогектарах, у другому - суттєвий пай в грошовому еквіваленті.

Розглянемо перший випадок. Тут пай (земля) не виділено в натурі, хоча спадкоємець померлого родича, вступивши в спадок, успадковує і цей пай. Щоб виділити землю в натурі, уточнити межі ділянки, «не загубитися» у великому суспільстві таких же власників паїв та колишніх працівників колгоспу (і їхніх спадкоємців), щоб згодом мати можливість розпоряджатися землею як власністю (продати, подарувати, заповісти та інше), потрібно викликати кадастрового інженера з районного чи обласного центру (коштує понад 20 тисяч рублів) і з його допомогою провести межування.

При уточненні меж конкретних земельних ділянок буде потрібно зібрати всіх власників паїв землі, не виділеної в натурі, на загальні збори для погодження меж ділянок. Це можна зробити через місцеву муніципальну адміністрацію або районну газету. Як правило, селищна адміністрація допомагає ініціативним мешканцям. Ще краще (з мого досвіду) на такому зібранні прийняти рішення про організацію колективного межування, звернувшись з оптовим замовленням до кадастровим інженерам відразу на кілька ділянок (пайовиків) - тоді вартість робіт зменшується в рази.

Також буде потрібно взяти кадастрову виписку про земельну ділянку. Ця виписка з державного кадастру нерухомості видається безкоштовно через 2 тижні після звернення за нею за особистою заявою або за дорученням - територіальним відділом управління Роснедвіжімості по відповідній області РФ. Далі з цим комплектом документів звернутися в місцеве відділення Росреестра для реєстрації права власності.

Мушу зауважити, що процес цей тривалий і витратний, хоча і «шкурка варта вичинки». Приміром, тільки балансова вартість земельної ділянки, виділеної під сільгосппризначення, площею 110 баллогектаров (приблизно 7 га) складе більше 2 млн. Рублів. А реальна вартість, за яку можна продати цю ділянку землі варіюється від регіону, самої землі, сусідніх ділянок та інших заслуговують увагу факторів. За даними на березень 2009 року, ділянка площею 8 га в Псковській області продавався за ціною 840 тис. Рублів.

Не будемо забувати, що така ділянка можна не тільки продати, але і здати в оренду місцевим фермерам і отримувати дохід, а також використовувати його як заставу або забезпечення при отриманні кредиту, в тому числі під іпотеку.

Якась проблема має місце бути в тому, що сьогодні в Росії є розмежування за призначенням землі. Так, наприклад, якщо призначення земельної ділянки - для сільгоспробіт (як у більшості колишніх селян), то що-небудь будувати на цій землі або виробляти промисловим способом не можна за законом - тільки сіяти і збирати урожай- інакше потрібно переводити землю під інше «призначення ».

Законні обгрунтування

Вважав би звернути увагу зацікавлених читачів на такі положення законодавства Російської Федерації стосовно до земельних ділянок та земельних паях.

Свідоцтво про право на спадщину згідно ст. 17 Федерального закону від 21.07.1997 №122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» є одним з документів - підстав державної реєстрації права на об'єкт нерухомості (частку в праві власності на нього). Особливості здійснення угод з частками в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення встановлені Федеральним законом від 24.07.2002 №101-ФЗ «про обіг земель сільськогосподарського призначення» (далі - Закон).

Отже, згідно ст. 12 Закону (цитата):

• без виділення земельної ділянки в рахунок земельної частки учасник часткової власності на свій розсуд має право заповідати свою земельну частку, внести її до статутного (складеного) капіталу сільськогосподарської організації, що використовує земельну ділянку, що знаходиться в частковій власності, або передати свою земельну частку в довірче управління, або продати або подарувати її іншому учаснику часткової власності, а також сільськогосподарської організації або громадянину - члену селянського (фермерського) господарства, що використовують земельну ділянку, що знаходиться в частковій власності;

• учасник часткової власності має право розпорядитися земельною часткою на свій розсуд іншим чином лише після виділення земельної ділянки в рахунок земельної частки. При цьому передача земельної частки до статутного (складеного) капіталу сільськогосподарської організації, що використовує земельну ділянку, що знаходиться в частковій власності, в довірче управління, заповіт або виділення земельної ділянки в рахунок земельної частки здійснюється на підставі документів, що засвідчують право на земельну частку відповідно до статті 18 Закону, без державної реєстрації виник в результаті приватизації сільськогосподарських угідь права на земельну частку (кінець цитати).

Послідовність дій, пов'язаних з виділенням земельної ділянки в рахунок своєї земельної частки (своїх земельних часток) для створення або розширення особистого підсобного чи селянського (фермерського) господарства, а також для передачі земельної ділянки в оренду або розпорядження ним іншим чином, регламентована статтею 13 Закону.

Питання надання заявниками документів для здійснення кадастрового обліку та складу необхідних для кадастрового обліку документів врегульовані Федеральним законом від 24.07.2007 №221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості», зокрема його статтями 21 і 22. При цьому проведення кадастрових робіт, в результаті яких кадастровий інженер передає замовнику таких кадастрових робіт межовий план, здійснюється відповідно до положень частини 4 статті 1 та статтею 35-37 даного Закону.