Кадастровий паспорт земельної ділянки. Як його «розшифрувати»?

Кадастровий паспорт - це така штука, почувши про яку громадяни спішно впадають в ступор. Такий стан, в основному, провокує плутанина в поняттях «кадастровий план» і «кадастровий паспорт». Давайте розбиратися?

Законодавство запровадило поняття «кадастровий паспорт» з 01.03.2008 року з набранням чинності 221-ФЗ. У цьому ж законі дається визначення кадастрового плану. Але до набрання чинності закону поняття «кадастровий план» також використовувалося (тоді основним «кадастровим законом» був 28-ФЗ). Як це розуміти?

Насправді потрібно провести часу межу і відразу усвідомити для себе, що документ, виданий після 01.03.2008 року, називатиметься кадастровим паспортом, а до цієї дати - кадастровим планом земельної ділянки (КПЗУ). А кадастровий план, про який йдеться в 221-ФЗ, - це складова частина кадастрового паспорта і окремим документом кадастрового обліку, придатним для реєстрації права власності, він бути не може.

Підводимо риску: якщо ми маємо кадастровий паспорт, датований після 01.03.2008 року, - це документ «правильний», якщо в наявності кадастровий план, датований до цієї дати, - і цей документ «правильний». Різниця в тому, що реєстрація прав здійснюється зараз на підставі саме кадастрового паспорта.

Значить, документом кадастрового обліку нині є кадастровий паспорт, а кадастровий план (КПЗУ, до 01.03.2008 р) - якась архаїчна річ, що йде в минуле, але має повне юридичне право на існування в бабусиній скрині.

Обидва ж документа по суті є випискою з державного кадастру нерухомості, в якій відображені основні характеристики вашої ділянки.

Ще одна знакова дата, теж вносить деяку плутанину в це питання, - 01.03.2009 року - Дата, коли приступила до своїх обов'язків Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Ставимо в розумі галочку, що на кадастровому паспорті, датованому раніше 1 березня 2009 року, має бути зазначено, що він виданий Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості (територіальним управлінням Роснедвіжімості). На пізнішому кадастровому паспорті повинен значитися як орган, що його видав (який запевнив), Росреестр.

Де і з чого формується?

Далі мова піде саме про кадастровий паспорті, бо нам з ним жити. Ну, принаймні, поки законотворці не вважали, що громадяни в усьому розібралися, а закон, як не дивно, працює, і не виправлять ситуацію новим «творінням».

Технічно формування бланка кадастрового паспорта здійснює кадастрова палата, але стверджує і видає вам документ Росреестр. Або територіальне управління Роснедвіжімості, так як повністю Росреестр «розгорнеться» тільки до 2011 року, і поки на місцях теруправління Роснедвіжімості ще функціонують.

Кадастровий паспорт складається з декількох частин, так званих «Розділів». А саме: розділи В1, В2, В3, В4. Перша частина (В1) містить основні характеристики ділянки (про них нижче). В2 - це план (Схема, креслення) вашої ділянки. В3 містить інформацію про частинах та обтяження ділянки, якщо такі є. У розділі В4 викреслюється план (креслення, схема) частин земельної ділянки, якщо такі є.

Ясна річ, що якщо ваша ділянка «Целікова», без будь-яких там частин і обтяжень, то розділи В3 і В4 будуть відсутні. І це нормально. Якщо в базі кадастру відсутні координати меж ділянки, просто кажучи, не проводилося межування ділянки, то від кадастрового паспорта залишиться тільки розділ В1. І це теж нормально. З точки зору кадастру. З вашої точки зору, зокрема, при купівлі ділянки, ви повинні бути зацікавлені в тому, щоб ділянка була відмежований, але це тема іншої статті.

Як його «читати»?

Трохи загострю увагу на деяких особливостях заповнення бланків кадастрових паспортів.

На бланку ви побачите цифри, що стоять в квадратиках, причому розташовані вони не тільки вертикально, але й горизонтально. Це не що інше, як нумерація граф, в які вносяться характеристики ділянки. Деякі графи цілком зрозумілі для обивателя, але от є там такі ...

Наприклад, може збентежити заповнення графи 7 - Адреса ділянки. Якщо точної адреси немає, то вносять опис місця розташування ділянки щодо якогось орієнтира. Наприклад: на відстані 10 метрів на північний захід від великого зеленого дерева (жартую). Словесний опис цілком законно в разі відсутності точної адреси, лякатися не варто.

Найскладніша для розуміння графа 8, в якій міститься інформація про категорії земель вашої земельної ділянки. Насправді ви просто шукаєте слово «Весь» в рядку 8.2 і дивіться текст над ним (рядок 8.1). Це і є категорія вашої ділянки.

В графи 12 і 13 інформація вноситься у випадку наявності даних про кадастрової вартості і питомій показнику кадастрової вартості (УПКС). Кадастрова вартість - Це вартість, з якою вважається податок - тут все ясно. УПКС ж - це специфічний термін, якась розрахункова величина, множенням якої на площа ділянки і виходить якраз кадастрова вартість. Як і ким вважається УПКС, в принципі, нам з вами не важливо, головне, щоб було пораховано правильно. Це так, для загальної інформації.

В графі 14 ви можете виявити дивні слова, наприклад, «Державна, 1963 г.». Це дані про використовувану системі координат, яка застосовується при веденні кадастрового обліку на території вашого кадастрового кварталу (Майже ніколи не збігається з адміністративним кварталом, але знову ж нам з вами це не важливо). Це означає, що у вашому кадастровому кварталі використовується державна система координат, прийнята в 1963 році. Для довідки: системи координат можуть бути ще й місцеві.

Графа 15. Відомості про права. Думаю, і так зрозуміло, що тут вказується: яке право власності, хто власник, іноді тут пишуться реквізити документа, що підтверджує право. Але є одна тонкість: при купівлі ділянки варто звернути на цей пункт пильну увагу, тому що якщо в цій графі стоїть «часткова, 1/2», то розшифровка наступна - ділянка, що забажали вам продати, полягає в загальнопайової власності, тобто у ділянки по факту не один господар. І якщо продавець стверджує, що він одноосібний господар - не вірте, бреше. Відповідно, для покупки такої ділянки вам потрібна згода всіх долевіков (господарів). З таким же успіхом в цій графі може стояти цифра 1/3, 1/4 ... 1/10. Кількість долевіков невідомо, так як належні їм частки можуть бути різного розміру. З відповідними наслідками.

Графа 16. У цій графі іноді зустрічаються слова: «Межі земельної ділянки не встановлені відповідно до вимог земельного законодавства». Це не означає, що ви зробили щось протизаконне. Просто не було проведено межування.

Наостанок пару слово про можливе вмісті розділу В3, а саме - про обременениях. Когось слово може поставити в глухий кут. Означає воно право користування частиною вашої ділянки третіми особами. Наприклад, якщо по краю вашої ділянки проходять лінії ЛЕП, то ви зобов'язані забезпечити безперешкодний доступ до них обслуговуючим фахівцям. А якщо проходить доріжка до озера - всім, хто туди прямує.

Варіанти різні. І перш ніж купувати ділянку, я б уважно вивчила документи на предмет виявлення цього хитромудрим словом, а виявивши, міцно задумалася б про покупку даної ділянки. Але це так, знову ж таки, ліричний відступ.