Кадастр Росії. Що змінилося?

До набрання чинності 221-ФЗ держава розглядало земельні ділянки та стоять на них будівлі і споруди як окремі один від одного об'єкти з усіма витікаючими наслідками. А наслідки - роздільний облік, коли дані про землю і про будівлі та споруди на ній же обліковуються та зберігаються в різних інстанціях, часто не просто конкурують між собою за місце у «годівниці», а й відкрито ворогуючих. І чи варто згадувати про те, які проблеми у зв'язку з цим виникають у громадянина, що намірився узаконити права на свою нерухомість, або зробити якісь процедури, пов'язані з необхідністю походу в ці інстанції?

221-ФЗ об'єднав всю нерухомість в одне поняття - єдиний об'єкт нерухомості (ЕОН), і проголосив про перехід на кадастровий облік земельних ділянок в сукупності з вартими на них об'єктами капітального будівництва. Закон нам також обіцяє спростити всі пов'язані з нерухомістю процедури, трансформувати походи по інстанціях в систему «одного вікна».

У 2002 році була прийнята Федеральна цільова програма «Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру та державного обліку об'єктів нерухомості (2002-2007 роки)», а також її підпрограма «Створення системи кадастру нерухомості (2006-2011 роки)».

З подачі цієї програми будуються, ремонтуються, обладнуються будівлі для розміщення в них операційних центрів (на базі кадастрових палат). Мені довелося побувати в деяких з них. Треба сказати, вражає. Все на сучасному рівні, комп'ютеризовано, цілком зручні зали для очікування. До слова, за регламентом проведення кадастрового обліку час очікування відвідувача в черзі буде обмежено, що, безсумнівно, теж вкрай приємний факт.

Бази даних кадастру в частині земельних ділянок упорядковуються, впорядковується картографічна основа, семантична (текстова) частина інформації про земельні ділянки. Якщо врахувати, що кадастровий облік загалом - річ безперервна в часі, то природно виникає багато проблем. Але ці проблеми знаходять своє рішення в силу наявності вже накопиченого з 2000 року досвіду в цій сфері.

Таким чином, стан баз даних кадастру в частині земельних ділянок все ж дозволяє говорити про деяке більш-менш прийнятному рівні, і робота триває.

Зовсім інша картина розгортається на поле діяльності БТІ, де ведеться облік і технічна інвентаризація об'єктів капітального будівництва, по-правильному нині іменованих ОТІ (організація технічної інвентаризації).

Для простоти асоціації я буду далі називати їх БТІ. Що таке БТІ, думаю, немає потреби пояснювати, бо, маючи над головою дах, кожен хоч раз стикався з необхідністю візитів до цієї інстанції з різних причин - оформлення технічних паспортів, довідки і т.д. і т.п. І навряд чи знайдеться багато наших співвітчизників, які стикалися з потреби з системою роботи БТІ, і для яких ця абревіатура згодом не стала б аналогом нехорошого лайливого слова.

Більше того, ситуація з БТІ особисто мені до кінця не зрозуміла, бо БТІ у великій своїй масі - це комерційні організації, які заробляють гроші на своїй діяльності. Тим часом, послуги, ними надаються, є державними. А архіви БТІ є державним фондом. Оскільки робота БТІ - зробити обмір і обрахування вашого будинку (квартири), на підставі цих даних скласти технічний паспорт і надати йому юридичну силу шляхом запевнення, у мене виникає начебто закономірне питання: як може завіряти державні документи комерційна структура? І хто в цьому випадку буде нести відповідальність за помилки, допущені техніками БТІ або їх співробітниками при оформленні документів? А адже податок ми з вами платимо саме по даним, що містяться в технічних паспортах.

Обмовлюся, тут не ведеться мова про БТІ, які є філіями Федеральних державних установ і підприємств. До цих БТІ як раз таки питань про правомочність їх дій немає, але, тим не менше, питання дрімучої бюрократії ще залишаються. У плані дрімучість ще цікаве питання здійснення роботи БТІ з вкрай низьким використанням сучасних технологій. У багатьох архівах БТІ зберігаються величезні пласти паперових документів, і ця інформація не має ні копій, ні аналогів в електронному вигляді. Той документ, який на руках у власників - це копія техпаспорта. У БТІ зберігається оригінал.

Навіть якщо не вникати в питання, що зберігається таким чином архів схильний до всяких негативним фізичним трансформацій - старіння, втрата документів, пожежа в будівлі і т.д., складності в роботі з багатотисячними архівами легко представимо. Між тим, ця інформація повинна бути перенесена в базу кадастру нерухомості. Без цього перехід на облік єдиного об'єкта нерухомості неможливий.

Робота з перекладу в електронний вигляд паперових архівів БТІ стартувала з 2006 року, але тут занадто багато проблем і з методологією оцифровки даних, і з якістю одержуваних матеріалів, їх подальшою адаптацією до єдиної бази об'єктів нерухомості та можливістю їх використання. Завершення цієї роботи, на мій погляд, питання не завтрашнього і навіть не післязавтра дня.

До того ж обговорення питання місця і ролі БТІ після переходу до обліку ЕОН викликав бурхливі дебати в колах фахівців. Звучали варіанти аж до повної ліквідації всіх БТІ як зайвої прошарку в справі обліку будівель і споруд. На сьогоднішній день буря вщухла, БТІ залишили за собою свої функції, але деяка реорганізація, схоже, в цій сфері теж буде.

Ще більше ускладнила хід робіт з перенесення даних архівів БТІ в базу кадастру нерухомості, вірніше сказати, заморозила практично на поточний рік, ліквідація раніше відповідала за кадастр і всього з ним пов'язаного Роснедвіжімості, яка перестала існувати з 1 березня 2009 року. Ну і криза, а як же без нього. Адже серйозні роботи вимагають серйозних грошей.

На зміну Роснедвіжімості прийшла нова структура - Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії, яка об'єднала в собі три раніше існуючих - вже згадану Роснедвіжімость, Реєстраційну палату і службу картографії. Загалом-то, логічно, якщо в принципі невіддільні один від одного об'єкти і враховуватися і оподатковуватися будуть як одне ціле. І реєстрація прав, і картографія тут якраз на своєму місці, бо право невіддільне від об'єкта, а матеріали картографічних робіт - найважливіша складова кадастру нерухомості, так як без них мати чітке уявлення про розташування земельної ділянки на поверхні землі трохи важко.

Остаточний перехід до ведення кадастрового обліку ЕОН повинен бути завершений до 2012 року, поки ж нововведення апробується на так званих «пілотних» регіонах - це Кемеровська, Тверська і Самарська області. У цих суб'єктах вже перейшли на промислову експлуатацію системи кадастрового обліку ЕОН.

Ну, а нам з вами залишається тільки чекати і сподіватися, що до 2012 року, коли перехід до обліку й оподаткування єдиного об'єкта нерухомості повинен бути завершений, ми отримаємо сильну, структуровану, грамотну систему, спрямовану на захист інтересів держави та її громадян.