Кадастр Росії. Який він?

Щоб зрозуміти, що являє собою сьогодні кадастр нерухомості з точки зору неспеціаліста в даній області, необхідно трохи заглибитися в загальну термінологію кадастру. Для початку - що є нерухомість. Нерухомість - Це земельні ділянки, які стоять на них об'єкти капітального будівництва: будівлі, споруди, приміщення, що знаходяться в будівлях, об'єкти незавершеного будівництва.

Так трактує поняття нерухомості основний закон, регулюючий питання кадастру - 221-ФЗ (Федеральний закон) «Про державний кадастр нерухомості», який набув чинності 1 березня 2008 року. До цієї дати у нас був земельний кадастр, і особнячком стояв облік об'єктів капітального будівництва. З набранням чинності закону був введений новий термін - єдиний об'єкт нерухомості (ЕОН), який об'єднує в собі земельну ділянку з міцно стоять на ній будівлями і спорудами. Це не означає що з 1 березня минулого року вся країна дружно перейшла на облік та оподаткування ЕОН. В силу складності переходу до оному, закон передбачив якийсь «перехідний період», який позначений до 2012 року.

Завдання кадастру по відношенню до нерухомості - Це дати відповіді на питання «що?», «Де?» І «скільки?». Основна інформація, що міститься в базах даних кадастру - опис об'єктів нерухомості: що за об'єкт, де знаходиться, яка площа. Питання «чиє?» Кадастр перед собою не ставить, бо до останнього часу це відносилося до єпархії юридичної інстанції - реєстраційної палати, але й ці дані в кадастр теж є, вони вносяться туди в якості довідкових. Також в базі є графічна частина (картографічна основа) і дані про економічні характеристики, зокрема, кадастрової вартості - вартості, з якої стягується податок на нерухомість.

Де ці бази знаходяться? Звідки і як потрапляють дані в базу кадастру? І що інформація в цих базах значить для нас з вами? А для держави? Хто ще має до цих даних доступ? Спробуємо розібратися. Але тільки давайте домовимося, що я не буду цитувати визначення із законодавчих актів, бо особисто моєму сприйняттю «технічний юридичний" піддається з превеликим трудом, розповім все «доступним» мовою.

Бази даних кадастру формуються і ведуться в кадастрових палатах - організаціях, технічно здійснюють державний кадастровий облік нерухомості. Юридична і методологічна відповідальність за ведення державного кадастрового обліку до недавнього часу лежала на Роснедвіжімості (Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості). А з 1 березня 2009 цими питаннями відає новий федеральний орган виконавчої влади - Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Ростреестр). До Росреестр повністю перейшли повноваження і функції скасованої Роснедвіжімості, функції Реєстраційної палати, а також Федерального агентства геодезії і картографії. Росреестр знаходиться у відомстві Мінекономрозвитку.

Кадастровий облік ведеться на заявної основі - ніхто і ніколи не зможе вас зобов'язати проти вашої волі поставити вашу нерухомість на кадастровий облік. Але, припустимо, ви вирішили провести зі своєю нерухомістю деякі захоплюючі дії, що вимагають підтвердження ваших юридичних прав - продати, обміняти, подарувати, виділити частину, заповідати. У цьому випадку вам необхідний правоудостоверяющій документ - свідоцтво про право власності. Цей папір видає реєстраційна палата на підставі виписки з кадастрової палати, яка говорить, що ваша нерухомість поставлена там на облік.

Щоб кадастрова палата видала вам ону виписку, ви звертаєтеся із заявою про постановку на облік, приклавши до нього правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, дарча, свідоцтво про спадщину за заповітом, рішення суду тощо.), а також документ, який точно описує вашу нерухомість в просторі - Межовий план, в Територіальне управління Роснедвіжімості (вони поки ще існують, розформована тільки « головний »структура»). Останній документ готують землевпорядні контори (межевікі). З введенням нового закону (див. Вище) межевікі тепер називаються кадастровими інженерами.

Для межевіков, вибачте, кадастрових інженерів, закон постарався ввести деяку відповідальність перед замовниками за результат своєї роботи. Раніше такий відповідальності вони не несли. А наслідки легко передбачувані: некоректно складені документи, неправильно відмежовані земельні ділянки, коли, грубо кажучи, ваш паркан, судячи з межевому планом, на півтора метра «заповзав» на паркан сусіда і т.д. А це - явна і законна причина відмовити вам у кадастровому обліку з боку кадастрової палати. А якщо бути точніше, в цьому випадку при виявленні таких неточностей, процедура постановки на облік буде припинена і вам нададуть три місяці для уточнення даних. Ви ж, у свою чергу, йдете лаятися з межевікі. Якщо після закінчення трьох місяців ви не надасте в кадастрову палату виправлені, коректні дані, вам вже остаточно відмовлять у кадастровому обліку.

Якщо всі документи оформлені правильно і відсутні законні підстави відмовляти вам в обліку, ваша нерухомість буде поставлена на кадастровий облік, а дані про неї внесені в базу даних кадастру. Це відповідь на питання: ким і яким чином формується база кадастру. Ну і, загалом-то, навіщо нам з вами потрібна ця база. Для держави ж кадастр є суть облік і впорядкування нерухомості в країні, основа для прийняття рішень про грамотне природокористування, а найголовніше - джерело інформації про оподатковуваної базі - кадастрової вартості.

Розраховують кадастрову вартість кадастрові палати у момент постановки об'єкта нерухомості на кадастровий облік або при внесенні будь-яких змін, знову ж тільки за вашою заявою, у вже наявні в кадастр дані. Так само розраховується кадастрова вартість у момент проведення масової державної кадастрової оцінки. Така оцінка проводиться з періодичністю не рідше одного разу на три роки, але не частіше одного разу на п'ять років. У цьому випадку кадастрову вартість вважають організації, відповідають певним умовам і виграють конкурс (тендер) на проведення кадастрової оцінки. Конкурси же оголошуються тільки уповноваженими на те державою організаціями: раніше Роснедвіжімостью - зараз Росреестром- або департаментами майна в суб'єктах.

При підрахунку в основу кадастрової вартості закладається ринкова вартість і на основі затверджених методик шляхом численних коригувань, з використанням всіляких коефіцієнтів, з висновком залежності від різних факторів обчислюється в підсумку кадастрова вартість. Потім вона вноситься в базу даних кадастру нерухомості, а звідти інформація, в свою чергу, надходить до податкових органів, де і проводиться розрахунок податку на нерухомість. Така в першому наближенні схема наповнення баз кадастру.

Хто має доступ до інформації кадастру? Загалом, закон і держава розглядають базу кадастру як загальнодоступний інформаційний ресурс, за винятком, природно, даних, що потрапляють під статті закону про збереження державної таємниці. Деяка частина інформації викладена в Інтернет і доступна для загального ознайомлення на спеціалізованих сайтах.

Ну, а якщо вам потрібна більш повна інформація про об'єкті нерухомості, вам пряма дорога в Територіальне управління Роснедвіжімості. Зі своєю заявою та дорученням від сусіда, інформацію про земельну ділянку якого ви хочете отримати.