Договір оренди
Оренда є одним з традиційних видів цивільно-правових договорів.
У чинному російському законодавстві визначення оренди дано в ст. 606 ГК.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Виходячи з визначення можна виділити три основні риси, характерні для даного договору.
По-перше, це угода, на основі якого здійснюється передача (надання) певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння і користування (або тільки користування) іншій особі без переходу до останнього права власності. Власником майна залишається орендодавець.
По-друге, оренда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну оренди майно підлягає поверненню орендодавцю. Виняток становлять випадки викупу орендарем взятого в найм майна, але в цих випадках оренда припиняється і на завершальному етапі відносини сторін переходять у сферу купівлі-продажу.
По-третє, договір оренди завжди відшкодувальний: орендар зобов'язаний платити за користування майном (на відміну від безоплатного договору позики).
Оскільки права та обов'язки за договором оренди виникають у обох сторін, він відноситься до двустороннім- даний договір є також консенсуальних, тобто встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнення ними угоди (оформлення договору), на відміну, скажімо, від договору позики, який відноситься до реальних і вважається укладеним з моменту передання грошей або інших речей позичальнику (ст. 807 ЦК).
За загальним правилом, майно передається орендарю в його володіння і користування. Але з розвитком цивільно-правових відносин, що охоплюють нові області економічного партнерства, стала можливою оренда, при якій майно надається орендареві тільки в користування: наприклад, при оренді складних ЕОМ орендар отримує право протягом певного часу працювати з відповідною технікою, не володіючи нею.
Поняття «оренда» і «майновий найм» використовуються зазвичай як тотожні - при будь-якій оренді має місце найм майна.
Вживання в чинному законодавстві в одних випадках терміна «оренда», в інших - «майновий найм» (прокат і т.д.) пов'язано не стільки з відмінностями окремих видів таких договорів, скільки зі сформованою практикою їхнього найменування у певних сферах. Правова диференціація між орендою і найманням проводиться лише щодо житлових приміщень. При наданні житлового приміщення громадянину для проживання в ньому між сторонами укладається договір найму житлового приміщення, який виділений в самостійний вид і регулюється нормами гл. 35 ЦК. Ті ж приміщення можуть здаватися юридичним особам (з умовою використання їх для проживання громадян, як правило, працівників відповідної організації). Але в цьому випадку відносини між сторонами - орендодавцем та юридичною особою будуть будуватися за моделлю договору оренди.
Оренда дає можливість задовольняти потреби громадян і юридичних осіб, які потребують в тимчасовому користуванні певними речами, і в той же час забезпечує власнику майна, що не використовує його в даний період, отримання доходу у вигляді орендної плати. Це вигідно для обох сторін.
У гл. 34 виділений комплекс загальних норм, дія яких поширюється на всі види оренди. Поряд з цим введено норми спеціального регулювання окремих її видів: прокату, оренди транспортних засобів, оренди будівель і споруд, оренди підприємств, фінансової оренди - лізингу. Розмежування даних договорів здійснюється головним чином по предмету (об'єкту) оренди, але враховуються й інші моменти, наприклад сфера застосування договору і спеціалізація орендодавців за договором прокату, особливий характер відносин при лізингу та ін.
Правила § 1 гл. 34 ЦК носять універсальний характер і повністю регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальне регулювання, а також поширюються на договори, виділені в окремі види оренди, але лише в тій частині, яка не регламентується спеціальними правилами, що відносяться до відповідного виду відносин ( прокату, лізингу тощо).
Цивільний кодекс, будучи актом прямої дії, передбачає разом з тим можливість застосування в певних випадках інших законодавчих та інших правових актів, що доповнюють його норми або встановлюють спеціальні правила для окремих видів відносин, що мають специфіку.
У ст. 607 ЦК говориться, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. Норми, що регулюють здачу в оренду земельних ділянок, містяться у гл. 17 ЦК (ст. 260, 264, 270), введеної в дію Федеральним законом від 16 квітня 2001 року, і в Земельному кодексі. Згідно з п. 1 ст. 260 ГК особи, які мають у власності земельну ділянку, має право розпоряджатися ним, у тому числі здавати в оренду, якщо відповідні землі не виключені з обороту або не обмежені в обороті. Про право передачі земельних ділянок в оренду йдеться також у ст. 264 ЦК.
У Земельному кодексі питання оренди регулюються ст. 22 гл. IV, присвяченій різним видам користування землею.
Передача в користування ділянок надр, водних об'єктів, лісів регулюється Законом про надра, Водним кодексом, Лісовим кодексом.
Виділивши ряд норм спеціального регулювання оренди транспортних засобів, ГК поряд з цим містить вказівку про те, що транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених Кодексом, особливості оренди окремих видів таких засобів (ст. 641, 649). Вони пов'язані з умовами експлуатації, технічного обслуговування, підвищеними вимогами до професійної підготовки осіб, які керують тими чи іншими транспортними засобами, і т.д.
Спеціальні правила, що регулюють оренду окремих видів транспортних засобів, містяться в Повітряному кодексі, Кодексі торгового мореплавання, Кодексі внутрішнього водного транспорту.
Ряд особливостей оренди об'єктів залізничного транспорту передбачений Федеральним законом від 27 лютого 2003 «Про особливості управління і розпорядження майном залізничного транспорту».
Для нового законодавства про оренду характерно те, що детальна регламентація в ньому відносин не перетворюється на зайву «зарегульованість». Багатьом нормам надано диспозитивний характер, що дає сторонам можливість вирішувати в договорі при необхідності те чи інше питання інакше, ніж в законі, а законодавче регулювання використовується як запасний варіант («якщо інше не передбачено в договорі»). Імперативними є в основному норми, що забезпечують захист прав сторін, а також третіх осіб, інтереси яких можуть бути порушені. Такий підхід забезпечує досить опрацьовану юридичну основу формування та розвитку орендних відносин, що підвищує їх правовий рівень і захищеність учасників і в той же час не суперечить принципу свободи договору.
Норми гл. 34 ЦК, а також спеціального законодавства, що регулює особливості окремих видів орендних відносин, застосовуються у поєднанні із загальними нормами цивільного законодавства про угоди, зобов'язання, договори та ін.
