Вирішили зняти квартиру? Укладіть договір!

Збираючись знімати квартиру, переговорите з власником про укладення договору найму житлового приміщення. Наявність такого договору, підписаного обома сторонами, захистить вас від багатьох можливих неприємних наслідків, наприклад: часте підвищення орендної плати, дострокове розірвання договору з наступним вашим виселенням та інші мало радісні перспективи.

Отже, договір найму житлового приміщення укладається між власником приміщення або його представником (за дорученням) і власне вами в простій письмовій формі. Максимальний термін, на який може бути укладений договір - п'ять років. При цьому, якщо термін його дії не зазначений, то договір вважається укладеним на п'ять років.

За договором найму приміщення надається тільки для проживання. Причому договір повинен містити перелік громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, разом з наймачем. У разі необхідності зміни складу або кількості проживаючих такі зміни слід узгодити з наймодавцем і внести їх в договір шляхом складання додаткової угоди. Варто відзначити, що дана умова не є істотним і при невключення його до договір, він не буде визнаний недійсним. Однак краще перестрахуватися. Також варто знати, що при вселенні неповнолітніх дітей згода наймодавця не потрібно.

Закон накладає на наймодавця і наймача певне коло обов'язків по утриманню житлового приміщення.

Так, наймодавець «Зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні».

Наймач в свою чергу «Зобов'язаний забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані».

Якщо ви захочете зробити перепланування орендованого житла, не отримавши згоди власника, то вам загрожує ймовірність відновлення приміщення до попереднього стану, або компенсація вартості робіт по такому відновленню. Перш ніж що-небудь робити в такій квартирі, узгодьте свої дії з власником, і бажано отримати письмову згоду, яке потім ви завжди зможете пред'явити як доказ у суді.

Обов'язково пропишіть в договорі розмір орендної плати, а також умови, за яких вона може змінюватися. За загальним правилом, що належить до договорів оренди, орендна плата не може змінюватися частіше одного разу на рік. Договором ви можете визначити більш тривалий термін і, у разі якщо наймодавець виявить бажання підвищити вам орендну плату раніше встановленого договором строку, ви зможете відстояти свої права в суді, посилаючись на умову, прописане в договорі.

А тепер варто розібрати найважливіше. Закон найкращим чином захистив наймача, якщо останній уклав договір найму.

Після закінчення терміну дії договору наймач має переважне право на укладення договору на новий термін. При цьому закон зобов'язав наймодавця, а не наймача, пропонувати укласти договір на новий термін. Таку пропозицію має бути зроблено наймодавцем не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору. І тільки в разі незгоди наймача на продовження договірних відносин договір буде вважатися закінчили свою дію. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач збирається продовжувати жити в орендованій квартирі, то договір вважається продовжених на тих же умовах і на той самий строк. І при цьому наймодавець не зможе вигнати наймача, посилаючись на закінчення терміну дії договору.

Додатково закон зобов'язує наймодавця попереджати знову ж таки не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору найму, про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року дане житлове приміщення в оренду. Якщо ж наймодавець порушить вищевказане зобов'язання, то колишній наймач має право вимагати визнання укладеного договору з новим наймачем недійсним і (або) відшкодування завданих збитків.

Ще більш лояльно закон підійшов до недобросовісного виконання наймачем своїх зобов'язань по внесенню орендної плати. Так, наймодавець може пред'явити позов до суду про розірвання договору за невнесення орендної плати за житлове приміщення тільки після закінчення шести місяців, і то, якщо договором не встановлений більш тривалий термін. У тому випадку якщо між сторонами діє короткостроковий договір (договір, укладений на термін менше року), то наймодавець має право на розірвання договору в судовому порядку у разі невнесення наймачем орендної плати більше двох разів після закінчення встановленого договором терміну платежу.

Таким чином, для наймодавця вигідніше укладати короткостроковий договір, а для наймача - довгостроковий.

Безумовно, законом передбачені й інші умови, за якими договір може бути розірваний у судовому порядку. Але і тут все на стороні наймача. Так, розглядаючи справу про розірвання договору через порушення наймачем умов договору, суд може надати наймачеві рік для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору. І тільки у разі неусунення порушень, наймодавець може повторно звернутися до суду з позовом про розірвання договору.

При цьому варто відзначити, що закон передбачає право наймодавця на розірвання договору найму виключно в судовому порядку. А наймачеві надається право на відмову від договору за умови, що він попередить наймодавця за три місяці до дати передбачуваного розірвання договору.

Таким чином, якщо ви вирішили знімати квартиру, то подстрахуйтесь в наш неспокійний час та укладіть договір найму житлового приміщення. Уклавши його, ви не ризикуєте в один прекрасний день опинитися на вулиці. А якщо таке й станеться, то ви завжди можете звернутися за захистом своїх інтересів до суду. Тільки пам'ятайте, що до суду необхідно йти з оригіналом договору!