Пайове будівництво: як не залишитися з носом у разі банкрутства забудовника?
Адвокат Мєлков Олексій Валерійович
Пайове будівництво: як не залишитися з носом у разі банкрутства забудовника?
Діяльність будь-якого забудовника зачіпає інтереси широкого кола організацій і приватних осіб, починаючи від банків і кредиторів і закінчуючи простими громадянами, котрі вклали кошти у будівництво житлового об'єкта. Причому останні, як показує практика, часто виявляються позбавленими належного правового захисту і першими терплять витрати через недобросовісних дій забудовників. Що не дивно, бо якщо великі компанії, яким заборгував забудовник, мають у своєму розпорядженні ефективні інструменти реструктуризації неплатоспроможності, то фізичним особам набагато складніше врегулювати фінансові відносини. Особливо в тих випадках, коли неплатоспроможність забудовника з тимчасової переходить в довгострокову і призводить до оголошення його банкрутом. Звідси й численні історії про неотримання учасниками пайового будівництва компенсації вкладів, зокрема через відсутність можливості визнання їх кредиторами, оскільки гроші вносяться не забудовнику, але через посередницькі компанії.
Справа випадку, або проблеми захисту інтересів інвесторів
Відносини, що стосуються залучення грошових коштів юридичних і фізичних осіб для пайового будівництва, регулюються Федеральним законом №214-ФЗ від 30.12.2004 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ». На жаль, цей Закон до останнього часу не мав чітких схем взаємовідносин сторін під час пайового будівництва і не вирішував проблему добудови будинків в разі відсутності у забудовників можливість продовження будівництва нерухомості та здачі її в експлуатацію. При цьому не мало значення, чи була викликана неможливість завершення будівництва порушеннями чинних нормативних актів в питаннях початку будівництва і залучення фінансів громадян або ж результатами економічної діяльності забудовників. Також у Законі не був передбачений механізм правонаступництва між забудовником-банкрутом і новим забудовником. Зважаючи на це, на думку фахівців, забезпечити завершення зведення об'єктами силами інвесторів можна було тільки при укладенні інвестиційного контракту на стороні забудовника, що практично завжди ставало нерозв'язною проблемою для пайовиків.
Очевидно, проблема захисту прав інвесторів давно перестала належати сфері приватних відносин і, ставши загальнодержавної, постійно змушувала владу вдаватися до фінансових інструментів компенсації втрат учасників пайового будівництва. Так, в деяких суб'єктах РФ стали з'являтися закони про заходи держпідтримки інвесторів, які стали жертвами недобросовісних забудовників:
• «Про захист права на житло учасників будівництва багатоквартирних будинків на території Саратовської області» (№197-ЗСО від 1 жовтня 2007 р.) ;
• «Про заходи державної підтримки громадян, які постраждали від дій (бездіяльності) замовників (забудовників) на території Нижегородської області» (№146-З від 29 жовтня 2008) ;
• «Про заходи щодо захисту прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків в Санкт-Петербурзі» (№307-62 від 6 липня 2009 року).
Дані законодавчі акти пропонували різні заходи захисту, але найчастіше вони зводилися до надання економічної допомоги пайовикам через субсидування ставок за кредитами або витрат із завершення будівництва. Допускався також викуп прав на об'єкти пайового будівництва у громадян з наступною заміною забудовника і перекладом на нього прав і обов'язків за взятими інвестиційним зобов'язанням. Ще один варіант - організація ТСЖ або ЖБК з передачею даними органам функцій забудовника. І все ж оголошення недобросовісного забудовника банкрутом у таких умовах було єдино грамотним способом захисту прав інвесторів, навіть незважаючи на виникає за фактом неплатоспроможність. У такому випадку у учасників пайового будівництва з'являвся шанс отримання статусу конкурсного кредитора і перетворення майнових вимог і грошових зобов'язань. Але цей спосіб вирішення проблеми вимагав довгих судових розглядів, хоча саме судова практика в останні роки виступала в ролі нормативного регулятора при розгляді звернень громадян, які постраждали від дій організацій-забудовників. Адже відмова у визнанні права власності на житло в незавершеному об'єкті будівництва позбавляв добросовісних інвесторів останньої надії на компенсацію втрат від неправомірних дій банкрута.
Нові часи - нові законодавчі віяння
Описані вище проблеми відстоювання прав інвесторів вимагали системної розробки, яка знайшла відображення у змінах нормативних актів про неспроможність і арбітражно-процесуального права. Так, в дев'яту главу Закону про банкрутство відповідно до Федерального закону №210-ФЗ від 12 липня 2011 був доданий параграф «Банкрутство забудовників», що регулює питання неспроможності осіб, які використовують грошові кошти та майно учасників пайового будівництва. Банкрутства забудовників також присвячено ряд статей в Законі про неспроможність (ст. 201.1-201.15) і нові норми арбітражно-процесуального законодавства.
Закон №210-ФЗ спрямований на попередження продажу третім особам майнових прав та майна, створеного або придбаного на кошти пайовиків, без зобов'язання покупців по закінченню будівництва та передача готових приміщень пайовикам. Також даний акт регламентує порядок передачі учасникам будівництва та грошових коштів, та об'єктів незавершеного будівництва або квартир в побудованому будинку. Продаж незавершених об'єктів допускається тільки з встановленням обтяження, що вимагає від нових власників збереження всіх зобов'язань перед учасниками.
Принциповою відмінністю законодавчих нововведень є можливість участі у справах про банкрутство забудовників органи виконавчої влади РФ. Без уваги не залишилися і соціальні аспекти проблеми: інтереси пайовиків, які не мають власного житла або житла за договором соціального найму, пріоритетні перед інтересами інших учасників будівництва. Також з'явився додатковий спосіб захисту: право учасників будівництва розірвати договір і вимагати повернення безпідставного збагачення та відшкодування збитків. Арбітражні суди, в свою чергу, отримали право встановлювати заборону на укладення та державну реєстрацію орендодавцем договору оренди ділянки землі з іншим обличчям крім недобросовісного забудовника або інше використання даної земельної ділянки. Не менш важлива новація - визнання кредиторами всіх учасників пайового будівництва незалежно від способу внесення грошових коштів.
Закон про неспроможність також визначив перелік вимог, які можуть бути пред'явлені забудовнику в рамках процедури банкрутства:
• про визнання наявності або відсутності право власності або обтяження на нерухоме майно, включаючи об'єкти незавершеного будівництва;
• про витребування з чужого незаконного володіння нерухомого майна, включаючи об'єкти незавершеного будівництва;
• про знесення несанкціонованої постройкі;
• про визнання недійсною або неукладеною угоди щодо майна і застосуванні її наслідків;
• про передачу об'єктів нерухомості для виконання зобов'язання передачі його у власність, оперативне управління, господарське відання або пользованіе;
• про державну реєстрацію перейшло права власності на об'єкт нерухомості.
Дані вимоги у справах про банкрутство розглядаються переважно в інтересах інвесторів, а порядок їх задоволення визначається пріоритетом учасників будівництва. Розрахунок з ними здійснюється в 3-у чергу (з усіма іншими кредиторами - в 4-ю). Процедура банкрутства також передбачає можливість погашення кредиторських вимог передачею їм об'єкта незавершеного будівництва, для чого створюється житлово-будівельний чи іншої споживчий кооператив. З моменту реєстрації такого кооперативу йому переходить право власності на об'єкт будівництва та право власності або обов'язки орендаря на ділянку землі. Якщо у забудовника декілька об'єктів нерухомості, то ЖБК створюється щодо кожного з них.
Законом №210-ФЗ була врегульована ситуація, коли будівництво багатоквартирного будинку завершується на момент початку справи про банкрутство або в процесі конкурсного виробництва. У таких випадках конкурсний керуючий повинен винести на обговорення зборів учасників будівництва питання подачі клопотання до арбітражного суду про погашення вимог учасників шляхом передачі у їх власність житлових приміщень у даному багатоквартирному будинку.
Поправки в законодавстві вирішили і ще одну нагальну проблему: обтяженість незавершеного будівництва правами приватних осіб, наприклад заставними. Відомо, що заставні кредитори мають право на задоволення своїх інтересів від реалізації заставленого майна, причому в справах про банкрутство вони мають безсумнівний пріоритет перед іншими. Для досягнення балансу інтересів заставних кредиторів та учасників пайового будівництва розробники правових норм запропонували наступне співвідношення: 65% коштів, отриманих від реалізації предмета застави, будуть направлятися на погашення вимог кредиторів, які дали заставу, а 25% - учасникам будівництва. Якщо ж «заставна проблема» не матиме місце, то інвестиційним кредиторам буде передаватися 85% виручених коштів. Решта суми включається в конкурсну масу.
Всі описані нововведення відкрили широкі можливості для захисту прав учасників будівництва за пайовим принципом та спрощення порядку отримання житлових приміщень. Більше того, вони стали ще одним важливим кроком на шляху до забезпечення економічної стабільності господарюючих суб'єктів і цивільного обороту в цілому, що, безсумнівно, дуже важливо для держави, що бажає стати по-справжньому «правовим».
Крейди Олексій Валерійович
