Недобросовісний Забудовник та ЖБК, як бути і що робити?

Відразу обмовлюся, я не журналіст, красиво викладати не вмію, але пишу з точки зору законодавства і як «воно є».

Недобросовісні забудовники, для того що б уникнути відповідальності перед тими, хто вклав свої кошти в будівництво і придбання у власність житла, все частіше використовують нову «стару» схему обходу ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» - створення Житлово-будівельного кооперативу.

Суть ЖБК полягає в тому, що громадяни, об'єднавши свої грошові кошти (пайові внески), організувавши ЖБК або вступивши в нього, через правління ЖБК та його голови беру участь у будівництві житла для власних потреб.

Все ніби просто, залишається чекати заповітних квадратних метрів.

Але раптом, як грім серед ясного неба: «Будівництво заморожене, грошей немає, забудовник банкрут, громадяни пайовики - до побачення, а краще:« Прощайте, бо ми вас пробачили! ».

Якщо Ви читаєте цю статтю - або Ви таке вже почули, або в Вас закрадаються підозри або роздумуєте про вступ в ЖБК.

І виникають питання: «А що сталося? А де бажане житло? А де гроші? ».

Спробуємо розібратися в цьому питанні.

Що б цього не сталося, рекомендуємо звернути Вашу увагу на нежеследующее і пам'ятати, що ще не все втрачено.

«Сірі» схеми відведення грошових коштів через ЖБК.

Забудовник (хто організовує все будівництво), маючи у власності або оренді земельну ділянку під будівництво, приваблює інвесторів, т. Е. Тих, хто буде оплачувати будівництво, і підрядників - хто безпосередньо здійснює будівництво, починаючи від оформлення дозвільної документації і до здачі будинку в експлуатацію. Підрядником нерідко виступає і сумлінна організація, до того ж має певний авторитет в колах будівельників.

Забудовник через підставних осіб організовує ЖБК. Чому ЖБК а не «долёвка»? А тому, що відповідальність Забудовника по Ф№ «Про участь у пайовому будівництві» в цьому випадку не настає, навіть Закон про захист прав споживачів не застосувати, т. К. Відносини члена ЖБК та ЖБК регулюються тільки Статутом ЖБК та положеннями Житлового кодексу про житлово -будівельних кооперативах.

У підсумку, гроші пайовиків через ЖБК йдуть в інші організації, а сам ЖБК відповідає перед членами кооперативу тільки тим майном, яке вони самі і внесли і, або просять з Вас ще внески, або ЖБК визнається банкрутом (іноді ліквідується).

На що слід звернути увагу.

Цілком може бути не дотримана процедура створення самого ЖБК або (і) прийняття в члени ЖБК.

Відповідно до ст. 121 ЖК РФ, що б стати членом ЖБК, необхідне дотримання наступних умов:

1). Подати заяву про прийом в члени житлового кооперативу.

2). Затвердження рішення про прийом в члени житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

3). Сплатити вступний внесок.

Не дотримання хоча б однієї з умов, є підставою того, що Ви не будете бути членом кооперативу. У цьому випадку, якщо пайовий внесок внесений, договір паю укладено, то правовідносини підпадають під будівельний підряд і, відповідно, під Закон про захист прав споживачів. Це може бути перекваліфікація договору про внесення пайових внесків у договір підряду або взагалі недійсність (нікчемність) угоди (визнання заперечної операції недійсною і застосування наслідків його недійсності, застосування наслідків недійсності нікчемного правочину).

У цьому випадку, у Вас є шанси «натиснути» на ЖБК як на підрядника та залучити Забудовника як солідарного боржника на стороні підрядника та витребувати безпідставне збагачення.

Слід обережно застосовувати «Витребування майна з чужого незаконного володіння» - віндикаційний позов. По ньому можна витребувати тільки індивідуально-визначену річ (наприклад, квартиру, будинок), але не грошові кошти.

Часто, член кооперативу оформляє довіреність на ім'я Голови ЖБК на ведення діяльності на виконання цілей ЖБК (ведення переговорів, укладення договорів від імені ЖБК, інше). З одно боку це можливість оперативно здійснювати господарську діяльність без скликання загальних зборів, з іншого боку - Ви не можете простежити з ким, на яких умовах укладено договори. Голова ЖБК та Правління можуть витворяти все що завгодно.

Чи можна розірвати такі договори або визнати їх недійсними (нікчемними)?

Давайте уточнимо, що таке довіреність.

Довіреністю визнається письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

Довіреність на вчинення правочинів, що потребують нотаріальної форми, повинна бути нотаріально посвідчена, за винятком випадків, передбачених законом.

У нашому випадку, обов'язково нотаріальне завірення довіреності, або завірена особою, яка має таке повноваження.

При відсутності повноважень діяти від імені іншої особи або при перевищенні таких повноважень угода вважається укладеною від імені і в інтересах вчинила її обличчя, якщо тільки інша особа (представлений) згодом прямо не схвалить цю угоду.

Якщо довіреність оформлена неналежним чином, і Ви надалі не схвалили операцію, то угода (договір) вважається неукладеним. Відповідно, сторони угоди повинні возвернуть все отримане за такою угодою.

І не забуваємо про терміни позовної давності.

У разі ж ліквідації ЖБК, застосовуються норми Цивільного Кодексу, відповідно до яких, все майно кооперативу, після розрахунку з кредиторами, передається учасникам ЖБК пропорційно їх паях. Всі договори ЖБК з іншими особами припиняються, відповідно, все невиконане по операціях повертається в кооператив і, надалі, його засновникам (учасникам).

Ну а якщо Ви є членом ЖБК і це належним чином оформлене, у випадку, якщо будівництво припинено або з інших підстав, Ви можете відстоювати свої права шляхом переобрання Правління та Голови правління. При неможливості переобрання керівництва ЖБК, Ви можете вийти з кооперативу і вимагати повернення свого паю, в тому числі, у третіх осіб.

Уточню, все викладене вище носить рекомендаційний характер, і кожен випадок необхідно розглядати окремо.