Купуємо недобудовану квартиру. Що таке переуступка?
Вивчаючи ринок споруджуваної нерухомості, ми часто стикаємося з поняттям «переуступка».
Що таке «переуступка» і з чим її їдять, простому покупцеві розібратися складно. Ціни на недобудовані квартири зразок демократичні, а слово страшне і незрозуміле. Означає воно, що за ваші гроші той, хто вже вклав гроші в будівництво, переуступає вам право отримати квартиру замість нього, тобто стати пайовиком споруджуваного житла.
Визначившись з покупкою квартири, перше, що потрібно зробити, - це дізнатися всю інформацію про забудовника. Як довго існує на ринку послуг, в яких суспільних організаціях складається? Підтримка урядових організацій також є гарантом якості.
Обов'язково проведіть інформаційний моніторинг самого будівництва - які терміни і як проходить будівництво?
Найчастіше пайовики організовують свої форуми, крім сайтів будівельних компаній, в соціальних мережах, де обговорюються всі актуальні теми. До речі, досвід учасників форуму може вам стати в нагоді при подальшій співпраці з цією компанією. А після оформлення договору будівельна компанія зобов'язана на ваше прохання надати всю документацію по точці забудови відповідно до статті 21214-ФЗ.
Спеціального закону, що регулює угоди з переуступки, немає. Договірні відносини регулюються статтею 382 ЦК «Підстави та порядок переходу прав кредитора іншій особі» і статтею 11214-ФЗ «Про пайову участь у будівництві». У випадку з часткової нерухомістю кредитором буде покупець, який уклав із забудовником договір на отримання в майбутньому квартири.
Договір переуступки оформляється в простій письмовій чи нотаріальній формі, залежно від того, як оформлений договір на пайове будівництво. У разі простої письмової форми повідомлення забудовника не обов'язково, тоді, згідно з пунктом 3 статті 382 ЦК, новий покупець несе всі ризики, які можуть виникнути при передачу. Це можуть бути просто штрафи за договором за несвоєчасне повідомлення забудовника, або вам просто відмовлять у прийомі квартири.
За 214-ФЗ, пайовик може переуступити квартиру після виплати повної вартості договору або одночасно з переведенням боргу на іншого пайовика, а також з моменту реєстрації договору до моменту підписання сторонами передавального акту. Слід пам'ятати, що договір переуступки теж підлягає державній реєстрації.
При складанні договору потрібно звернути увагу на наступні пункти:
1. У договорі має бути зазначено, на підставі якого первинного договору переуступается право.
2. Зверніть увагу на терміни, розміри і порядок оплати за договором, так як договори переуступки - це угоди, пов'язані з ризиками.
Після укладення договору його потрібно зареєструвати в органах УФРС (Управління Федеральної Реєстраційної Служби), і за фактом на руках у вас документів на цей момент не буде.
Для запобігання ризиків розрахунок краще проводити за такими схемами оплати, як банківська комірка і банківський акредитив. Вибравши банківський акредитив, ви встановлюєте зручну для вас дату оплати та свої умови переказу грошей на рахунок продавця. Умовою може служити реєстрація договору в УФРС. Це дозволить вам уникнути фінансових втрат у разі відмови в реєстрації.
3. Хоча 214-ФЗ не передбачає обов'язкового сповіщення забудовника про плановану переуступку, багато будівельних компаній включають цей пункт в договір. Це дозволяє забудовнику контролювати всі зміни, що відбуваються з договором, а також знижує ризики, пов'язані з вторинної перепродажем квартир. До того ж, відповідно до статті 391 Цивільного Кодексу РФ, «переведення боржником свого боргу на іншу особу допускається лише за згодою кредитора», в цьому випадку потрібна згода забудовника.
4. Додатково слід запитати у забудовника документи, що підтверджують факт оплати перших пайовиком, це можуть бути акти звірок, угоди про взаєморозрахунки.
Обов'язково уточніть, які зобов'язання за договором виконані обома сторонами, і які ще належить виконати.
