Як маскуються сучасні фінансові піраміди? Будівельні компанії.

Буквально кілька років тому в сфері нерухомості прогримів ряд скандалів. Квартирне шахрайство набуло величезні масштаби. Компанії-забудовники починали продажу квартир ще на нульовому етапі будівництва. На отримані гроші купували все нові і нові майданчики для забудови.

У підсумку забудовник продавав, причому неодноразово, квартири у неіснуючих будинках і привласнював собі гроші громадян-пайовиків. Це відбувалося через недосконалість законодавства: забудовники тоді мали право на залучення фінансових коштів до отримання дозволу на будівництво.

Суспільний резонанс підштовхнув Держдуму прийняти закон РФ від 30.12.2004 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...», який, як виявилося, був занадто жорстким по відношенню до забудовників. Якби будівельники почали буквально дотримуватися вимог Закону, вони могли б і не дійти до початковій стадії будівництва. Тому забудовники (у тому числі і сумлінні) швидко винайшли схеми обходу «будівельного» закону. Але ці схеми були особливо зручні саме для недобросовісних будівельних компаній.

Пізніше в «будівельний» закон була внесена поправка, що зрівнює права забудовників і пайовиків. Але Несмотя на те, що Держдума намагається навести законодавчий порядок у цій галузі, результати залишають бажати кращого. Шахраї в будівництві всякий раз після появи законодавчих новацій знаходять і нові способи обійти закон. Діє стара жарт: «Закон, що стовп, через нього не перескочиш, зате його можна обійти!»

Будівельний бізнес сьогодні один з найприбутковіших. А шахраї продовжують наживатися на природному прагненні громадян вирішити квартирне питання якнайшвидше. Згідно з чинним Законом, забудовник, до того як почне залучати гроші, повинен:

1) отримати дозвіл на будівництво-

2) опублікувати інформацію про себе і про об'єкт будівництва-

3) зареєструвати право власності на земельну ділянку, надану для будівництва.

Тільки на виконання першого пункту у забудовника може піти від 6 до 15 місяців. А відкладати початок будівництва невигідно ні забудовнику, ні пайовикам-інвесторам.

Крім того, в договорі з пайовиків будівельники повинні зазначати термін здачі будинку. При порушенні цього терміну на забудовника накладаються економічні санкції. Щоб їх уникнути забудовники навмисно встановлюють більш тривалі, ніж необхідно, терміни закінчення будівництва. Але найголовніше, компанії-забудовники пропонують пайовикам підписувати не основний договір, до якого Закон висуває підвищені вимоги, а попередній.

За цим договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому угоду з передачі майна (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. За попереднім договором пайовики виплачують будівельникам в якості завдатку деяку суму, яка згодом має бути зарахована в основному договорі. Саме ця схема дуже приваблива для шахраїв, які хочуть ухилитися від виконання своїх зобов'язань.

При попередньому договорі право власності на квартиру переходить до дольщику тільки після укладення основного договору. Тому пайовик ризикує залишитися без квартири. Якщо подати в суд на спонука забудовника до укладення основного договору, то суд можна виграти, але у випадку, якщо квартира продана вже третій особі, все ускладнюється. І в результаті невдачливий пайовик вимагає розірвати попередній договір і повернути гроші.

Цього тільки й чекає забудовник-шахрай. Він легко повертає гроші разом з відсотками, адже він вже продав квартиру набагато дорожче, та до того ж і покористувався дешевим кредитом. Є ще одна хитрість, використовувана шахраями. Будьте уважні при укладенні договору. Оскільки основний договір повинен бути укладений після завершення будівництва, а термін закінчення в попередньому договорі не визначений, забудовник може будувати будинок як завгодно довго, не порушуючи зобов'язань перед інвестором.

При укладанні договору із забудовником бажано, щоб він мав усі дозвільні документи для початку будівництва. Особливу увагу приділіть відповідальності сторін. Якщо не бажаєте стати безвідсотковим кредитором забудовника вимагайте, щоб фірма-забудовник у разі зриву будівництва виплатила вам компенсацію у розмірі ринкової вартості неотриманого житла. Тоді шахрайство стає невигідним. Юридично житло вважається побудованим тільки після госпріёмкі і здачі в експлуатацію. Цей термін треба вказати в договорі як термін можливих додаткових внесків (доплат), якщо в них виникне необхідність.

Нарешті, перед укладанням договору не полінуйтеся пошукати хоча б по Інтернету, не згадується чи ім'я фірми-забудовника у зв'язку з фінансовими скандалами, відсутні судові позови або претензії правоохоронних органів до неї. І не економте на юристові, спеціалізується на житловому праві. Сплативши його послуги при укладанні угоди, ви позбавите себе від можливих майбутніх витрат на ведення судових тяжб.

Експерти в галузі будівництва вважають, що найближчим часом в житловому будівництві буде застосовуватися так звана «Сберовская» схема. Ощадбанк буде відкривати спеціальні рахунки громадян-пайовиків, на яких будуть акумулюватися як власні кошти пайовиків, так і позикові у банку кошти (кредити). Компанія-забудовник вже не буде прямо залучати кошти пайовиків, а буде кредитуватися в Ощадбанку на пільгових умовах, у розмірі залучених банком коштів. Якщо будуть потрібні додаткові кошти, Ощадбанк кредитуватиме забудовника за рахунок собcтвенних коштів, але вже за ринковими ставками.

Використання такої схеми на практиці не сильно обмежує можливості забудовника, зате пайовики захищені від забудовників-шахраїв. Банки до того ж проконтролюють цільове використання коштів і цінову політику забудовника. Наприклад, недобросовісному забудовнику стане важче здобувати будматеріали за завищеними цінами і, в результаті, завищувати ціну квадратного метра будівлі.

Успіхів вам у будівництві нового житла!