Як не стати жертвою при купівлі нерухомості
Шахраї є в будь-якій країні. Придбання нерухомості за кордоном - саме по собі ризиковане дільце, тому необхідно уважно підходити до вибору як об'єкта, так і агентства нерухомості.
Безпечними для такого підприємства вважаються Німеччина, Австрія, Швейцарія, Франція та інші країни з усталеними ринками нерухомості. А ось обережно слід підходити до таких країн як Єгипет, Туреччина, Болгарія ...
Ріелторські хитрості
Агентства нерухомості грають роль посередників при укладанні угоди. Їх основна мета - знайти потрібний об'єкт і надати клієнту інформацію про нього, за що вони і отримують гроші. Покупцям часом не вистачає часу на самостійний пошук відомостей, необхідних для угоди, тому доводиться довіряти ріелторам. А вони, на жаль, іноді нехтують інтересами клієнтів.
Один з популярних способів обману - подвійна комісія. У більшості країн роботу посередників зобов'язаний оплачувати тільки продавець нерухомості, однак агенти часто користуються недосвідченістю і довірливістю іноземців та беруть плату як з продавців, так і з покупців. Слід пам'ятати, що ви не зобов'язані оплачувати послуги ріелторів у Великобританії, Єгипті, Іспанії, Фінляндії, на Кіпрі та в деяких інших країнах.
Не слід користуватися послугами юриста, якого пропонують ріелтори. Набагато дешевше звернутися до допомоги незалежного фахівця. Якщо агентство нерухомості радить «своїх» юристів або іпотечних брокерів, це означає, що вам, швидше за все, доведеться переплачувати. Приміром, у Великобританії були випадки, коли юридичні компанії, щоб випередити конкурентів, давали хабарі агентствам нерухомості (близько 300 фунтів стерлінгів), щоб ті ділилися клієнтурою. Результатом такого «співробітництва» стали завищені комісії, які стягувалися з нічого не знають покупців. Так, при оформленні угоди купівлі-продажу двокімнатної квартири вартістю 235 000 фунтів стерлінгів з клієнта взяли за юридичні послуги 649 фунтів. З них 351 фунт присвоїло агентство нерухомості «за сприяння».
Деякі ріелтори намагаються збути свідомо неліквідні будинку. У Європі є багато об'єктів, які під час кризи втратили до 50% вартості через невдалий місця розташування, поганої якості або слабо розвиненою інфраструктури. Тому низькі ціни повинні насторожити.
Крім того, агенти нерухомості можуть «випадково забути» оповістити покупця про важливі обмеженнях - наприклад, про те, що в будинку заборонено проводити ремонт. Особливо це стосується історичних будівель, власники яких мають отримати дозвіл у влади, перш ніж лагодити дах або замінювати меблі, вікна та двері.
Покупка з підступом
Може виявитися, що людина, що продає нерухомість, - зовсім не справжній власник, а, наприклад, орендар, як це сталося у Великобританії кілька років тому. Анджела Харгрівз, що вкрала документи у господині житла, спробувала продати віллу в вікторіанському стилі за 910 тисяч фунтів стерлінгів. Суд засудив її до 200 годин громадських робіт. Щоб не потрапити в аналогічну ситуацію, потрібно звернутися до послуг кваліфікованого юриста, який проведе експертизу документів і підтвердить право власності. Також не радиться укладати угоди віддалено, краще зустрітися з продавцем особисто. Так, кілька років тому в Нью-Делі (Індія) шахрай через Інтернет продав іноземцю за 420 000 фунтів стерлінгів будинок прем'єр-міністра. Покупець зрозумів, що його обдурили, тільки коли спробував переїхати в нове житло.
Не всі покупці вимагають документи на право власності. Тим часом, житло може виявитися місцем загального користування. Так іноді відбувається у Франції, де шахраї продають мансарди і сади, що знаходяться у володінні всіх мешканців будинку.
Ризикована нерухомість від забудовників
Існує великий ризик при придбанні нерухомості off-plan (до завершення будівництва). У цьому випадку покупець вносить завдаток (10-30%), а потім виплачує суму частинами. Тим часом, багато забудовників бесперспектівни- наприклад, у Болгарії кожна п'ята будівельна фірма - банкрут. Перед покупкою нерухомості на стадії будівництва слід поцікавитися станом справ компанії, почитати відгуки в Інтернеті, ознайомитися з завершеними проектами. Основним критерієм надійності забудовника служить великий досвід роботи на ринку нерухомості.
Якщо будинки зводяться на позикові гроші і земля коштує дешево, а у компанії немає ліквідних активів, то продавати об'єкт невигідно, і стройка деколи затягується на роки. Щоб уникнути проблем з довгобудом, потрібно переконатися, що в договорі прописані штрафні санкції та зобов'язання продавця повернути покупцеві завдаток у разі затримки будівництва (наприклад, довше, ніж на два роки).
Будівельні компанії з гарною репутацією страхують об'єкти, щоб захистити потенційних покупців. Тому при покупці нерухомості off-plan слід звертатися тільки в перевірені фірми.
«Дуже мало будівельних компаній страхують об'єкти. Переконайтеся, що ви маєте справу з компанією з гарною репутацією, інакше ви ризикуєте втратити гроші, так само як і будинок », - говорить Денніс Філіпс, глава консалтингової компанії John Howell Co.
Трапляється так, що влада визнає будівництво незаконним і припиняють його, а покупці втрачають свої гроші.
У 2010 році в Коста-дель-Соль близько 400 іноземців, з яких 300 - громадяни Великобританії, втратили в цілому 34 млн фунтів стерлінгів при покупці квартир off-plan в житловому комплексі. Багато залишали завдаток у розмірі 70-80 тис. Фунтів стерлінгів. Будівництво визнали незаконним, і воно було припинено. Якщо виникла схожа ситуація, слід звернутися в місцеві ініціативні групи, яких в Іспанії досить багато: наприклад, Abusos Urvanisticos Lliber - No, Spanish Property Action Group та інші. Такі організації створюються для того, щоб подати колективний позов до суду і повернути гроші ошуканим покупцям.
У важких випадках навіть потрібна допомога уряду рідних країн покупців. Наприклад, наприкінці 2010 року уряд Великобританії призначило радника з закордонної нерухомості, мета якого - зв'язуватися з ініціативними групами та допомагати їм вирішити проблеми, що виникли у британців, які володіють нерухомістю в Іспанії. Однак зробити це буде нелегко, оскільки жодна іноземна держава не має права втручатися в законодавчу систему Іспанії.
Крім того, в Іспанії тисячі будинків побудовані незаконно, тобто або у господарів немає дозволу на будівництво, які документи не відповідають дійсності. У 2010 році близько 5000 іноземців в Альмерії, на півдні країни, перебували під загрозою втрати житла, тому що, згідно іспанськими законами, їх нелегально побудовані будинки повинні бути знесені.
«В іспанському законодавстві занадто багато дір, і це розв'язує руки шахраям. Багато недобросовісних промоутерів, забудовників, агентів нерухомості, юристів, нотаріусів, представників муніципальної влади ... Їх головна мета - заробити якомога більше грошей в короткі терміни. Їх не цікавить моральна сторона питання, не кажучи вже про закони і корупції. Деякі іноземні покупці нерухомості настільки наївні, що вважають, ніби в Іспанії все буде діяти так само злагоджено, як і у Великобританії або Північній Європі, але це просто "повітряні замки". До того ж суди тут працюють вкрай повільно, а інших способів вирішення проблем дуже мало », - говорить Чарльз Свобода, віце-президент ініціативної групи з Валенсії Abusos Urvanisticos Lliber - No (AULN).
А в Болгарії будівельні компанії часто продають іноземцям нерухомість мало не в три рази дорожче, ніж болгарам. До того ж, забудовники зазвичай не згадують в контракті купівлі-продажу, що нове житло оподатковується ПДВ за ставкою 20%. Тому потрібно заздалегідь зібрати всю інформацію про податки і комісіях.
У Туреччині частенько продаються житлові будинки з документами, за якими їх можна використовувати тільки як громадські будівлі. Ці порушення особливо характерні для курортних міст, таких як Бодрум, Фетхіє і Аланія. Турецькі податкові органи можуть зажадати підтвердження рентного доходу і накласти штрафи, якщо власнику не вдасться його пред'явити. У гірших випадках від власників можуть зажадати продати будинок або навіть знести його.
Афери будівельників
Розорити можуть не тільки забудовники, а й будівельники, які роблять ремонт.
Наприкінці 2010 року у Великобританії судили будівельників-шахраїв, які пропонували літнім людям дорогі послуги. У підсумку від їх діяльності постраждало близько 1600 чоловік. Пенсіонери у віці 70-80 років платили за фіктивну оцінку майна і ремонт, який насправді не був потрібний. Таким чином обманщики заробили понад 1,5 млн фунтів стерлінгів.
Наприклад, недобросовісні будівельники пропонують полагодити проводку. Основний аргумент: «Ваш будинок згорить цієї ж ночі, якщо ми вам не допоможемо». В іншому епізоді 75-річній пенсіонерці запропонували замінити черепицю за 60 фунтів стерлінгів за штуку, тому що її дах «ось-ось завалиться». Був випадок, коли власник заплатив 82 000 фунтів стерлінгів за ремонт, який насправді коштує всього 14 000 фунтів.
Як не стати жертвою шахраїв
Низькі ціни повинні насторожити. Ймовірно, продаваний об'єкт неліквідний чи має інші проблеми. Наприклад, у Болгарії дешево коштують квартири в районах, де живуть цигани.
Звертайтеся тільки в професійні, надійні та перевірені агентства з хорошою репутацією, краще за рекомендаціями співвітчизників.
Звертайтеся до юриста, якого рекомендували ваші знайомі, або до фахівця, якого ви знаєте особисто, навіть якщо його послуги обходяться дорого. Ідеальний варіант - знайти в Росії юриста, супроводжуючого угоди за кордоном. Не варто користуватися послугами фахівців, яких радить агентство нерухомості.
Вимагайте, щоб агентство поінформувало вас про всі платежі і комісіях.
Не слід брати участь в угодах по схемі cash back (повернення готівки за покупку), натомість краще попросити знижку.
Краще не вирішувати питання віддалено, а особисто зустрітися з продавцем.
Якщо ви купуєте нерухомість off-plan, потрібно якомога більше дізнатися про забудовника: як довго він на ринку, чи немає у нього фінансових труднощів, чи є дозвіл на будівництво і право власності на землю.
Якщо ви запрошуєте фахівців з фірми, що займається ремонтом будівель, попросіть документи, що підтверджують законну діяльність компанії. Переконайтеся, що адреси і телефони організації відповідають дійсності.
Якщо ви все-таки постраждали від шахраїв, будь то ріелтори або будівельні компанії, скористайтеся послугами незалежного юриста, який допоможе вирішити проблему. Можна також звернутися в асоціації із захисту прав іноземних покупців, які існують в деяких країнах.
