Як не потрапити в халепу, купуючи новобудову?

Поправки до Закону про пайове будівництво, не сильно змінили ситуацію. Багато фірм вважають за краще «обхідні» схеми, при яких громадяни-інвестори не підпадають під закон про «долевке», а відповідно і не можуть скористатися правами, дарованими їм цим законом.

1. Попередній договір

Найбільш популярний у забудовників зараз попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові. Фактично він представляє собою обіцянку, що фірма, побудувавши будинок і оформивши на себе у власність квартири, укладе з покупцем основний договір: купівлі-продажу готового житла.

Чим ви ризикуєте

Віддаючи гроші при укладенні такого договору, ви не вкладаєте їх у майбутню квартиру, тому що угоди про її покупку ще немає. Є лише обіцянка оформити купівлю-продаж у майбутньому. Якщо згодом забудовник відмовиться передавати вам новобудову, то в кращому випадку шляхом довгих судових тяжб ви зможете домогтися повернення вкладених грошей. Зрозуміло, вони значно знеціняться з урахуванням інфляції.

Фактично за попереднім договором ви ... купуєте квартиру для забудовника. Адже, побудувавши будинок на ваші кошти, фірма спочатку зареєструє житло на себе, щоб потім продати вам (див. Вище). З юридичної точки зору така угода є удаваною, а тому нікчемною. Так що наполягати в суді на наданні побудованого житла ви знову ж таки не зможете.

Крім того, якщо забудовник раптом вирішить продати обіцяну вам квартиру, т. Е. Укладе з іншою особою «звичайний» договір купівлі-продажу, то саме цей покупець буде вважатися добросовісним набувачем житла. Відповідно і тут ви втрачаєте можливості вимагати передачі квартири.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості на відміну від «звичайного», основного, не підлягає держреєстрації. Так що якщо забудовник не добросовісний, він може запросто укласти ще пару-трійку договорів на одну і ту ж квартиру - проконтролювати це вам буде не під силу.

Фірма не несе ніяких зобов'язань щодо своєчасної здачі будинку в експлуатацію! Адже з вами обмовляється термін укладання договору купівлі-продажу готової квартири, а вже коли вона з'явиться - бозна. Попередній договір в принципі не може передбачати терміну створення об'єкта для основного договору, т. Е. новобудови для продажу. Відповідно фірма може будувати будинок, поки рак на горе не свисне, але ніяких неустойок виплачувати вам не зобов'язана.

Майбутні новосели позбавляються можливості створити товариство власників житла (ТВЖ) на етапі будівництва. В результаті управляти будинком, в тому числі призначати платежі за житлові послуги, буде організація, визначена на відкритому конкурсі префектурою, а не обрана громадянами. Змінити ситуацію і самостійно призначити «управлінців» вам вдасться тільки після того, як понад 50% новоселів отримають свідоцтва про право власності на квартири.

2. Вексельні схеми

Поширений різновид попереднього договору - придбання векселя на суму вартості новобудови. Ви як би позичаєте фірмі грошей на будівництво, а вона обіцяє повернути «натурою» - готовим житлом.

Чим ви ризикуєте

За Цивільним кодексом вексель - це «нічим не обумовлене зобов'язання». Так що немає ніяких гарантій, що забудовник в майбутньому замість квартири не вирішить повернути вам ті ж гроші. Зрозуміло, знецінені інфляцією.

До речі, не виключено, що до моменту погашення векселя, тобто коли у вас з'явиться право вимагати назад «боржок», фірма-векселедавець взагалі зникне ...

3. Пайовий фонд

Зовсім недавно з'явився ще один спосіб «обходу» Закону про пайове будівництво: закриті пайові інвестиційні фонди.

Укладаючи договір пайової вкладу, ви фактично інвестуєте кошти в будівництво об'єктів нерухомості, в тому числі житлових будинків. Надалі ви можете розраховувати на отримання відсотків за вкладом або надання квартири.

Чим ви ризикуєте

Ні про які гарантії, покладених пайовикам, мови тут не йде: як пайовик, ви берете на себе всі ризики, пов'язані з будівництвом - прострочення, погана якість і навіть випадкова загибель об'єкта (пожежа, ураган і т. П.).

ПИТАННЯ - РУБА

«Обхідний» шлях - це завжди пастка?

Основна порада: уникайте вкладати гроші, якщо вам пропонують договір, який не підпадає під дію Закону про пайове будівництво.

А якщо вже наважуєтеся, то повинні бути стовідсотково впевнені в сумлінності забудовника. Так, наприклад, деякі банки, у тому числі дуже відомі та авторитетні, погоджуються надавати іпотечні кредити на придбання новобудов, навіть якщо забудовники використовують "обхідні" шляхи. Однак таке можливо, зокрема, якщо будівництвом займаються «свої», добре знайомі банку фірми.

УВАГА!

Якщо у забудовника немає цих документів, вас точно чекають проблеми:

документ про право на земельну ділянку (договір оренди або свідоцтво про право власності на землю) -

дозвіл на будівництво житлового будинку.

Вирішуючи, куди вкласти гроші, вибирайте компанію, у якої є всі дозвільні документи на будівництво. Навіть гучне ім'я продавця нічого не означає, тому що найчастіше ви маєте справу не з відомим брендом, а лише з компанією, що входить в якийсь холдинг, тобто по суті - з іншою юридичною особою.

Тому основні питання у вас повинні викликати навіть не укладається договір або надійність фірми, а наявність у компанії основоположних документів на право забудови.

Причиною відсутності дозволу на будівництво може бути що завгодно - немає потрібних потужностей, порушені екологічні норми і т. Д. А ось наслідком - швидше за все, призупинення або повна зупинка будівництва. Саме тому при перевірці ріелторськими агентствами «чистоти» новобудови основна увага повинна приділятися будівельної документації, а не договором, за яким клієнт купує квартиру. На жаль, сьогодні дуже небагато агентства нерухомості мають у своєму штаті професіоналів-будівельників. Багато в чому через це і виникають проблеми з «обдуреними вкладниками».

ПОРАДИ

Частіше бувайте на будмайданчику!

Як визначити, чи надійна компанія

Масштабна реклама зазвичай свідчить про солідність фірми: серйозному підході до інформування про свої послуги. Але покладатися тільки на рекламу, звичайно, не варто: вона не дає повної інформації про забудовника, інвестора, продавця. Подивіться, що пишуть про компанію в ЗМІ, в тому числі в Інтернеті.

Відвідавши офіс, вирушайте на об'єкти, які зводить компанія. Огляньте ті, що вже побудовані - відразу стане зрозуміло якість будівництва, терміни, - і вдома, які будуються. Останні добре б відвідати кілька разів: щоб простежити активність на будмайданчику, швидкість росту поверхів, подивитися, хто саме працює на будівництві.

Всі поважають себе забудовники починають продавати житло на стадії якоїсь готовності, т. Е. Не на рівні забору та пустиря, а на рівні як мінімум другого - третього поверху. Тоді вже видно, що з цієї будівлі може вийти.

Чи погоджуватися на договір, якщо вона полягає через фірму-посередника

Мати справу з посередниками небезпечно, та й невигідно. Це ж додаткова націнка: посередник ж діє не безоплатно. Але головне, що посередник не несе жодної відповідальності за кінцевий результат!

Тому потрібно шукати того, хто будує і продає саме свої об'єкти.

Крім того, маючи справу з посередником, є ризик нарватися на так звані подвійні продажі, що неприпустимо у забудовника.

Що робити, якщо в новій квартирі виявляться тріщини і поточний стеля

У першу чергу потрібно звернутися в експлуатує організацію (ДЕЗ або інша керуюча компанія), яка повинна зафіксувати дефект. І вимагати, щоб забудовник усунув недолік.

Добре, якщо фірма-забудовник і компанія, яка експлуатує побудовані будинки, входять в одне об'єднання. Не можна ж самим собі здавати неякісні вдома! ]