Які є ризики при придбанні житла в пайові іпотечному Кооперативі?

Пайовий іпотечний Кооператив (ПіК) є некомерційною організацією, статутна мета якої: «Надання фінансової підтримки та укладення договору іпотеки (застави нерухомості) для придбання нерухомості.

Грошові кошти для придбання квартир ПіК бере з власного пайового фонду, що складається тільки з вступних, членських та пайових внесків членів ПіК.

Вступити в ПіК може будь-хто не старші 55 років (нижній поріг не визначено), що має при собі паспорт РФ, вступний і первинний пайовий внески.

Вступний внесок - це 5% від орієнтовної вартості нерухомості, що купується, але не менш 2000 у.о.

Початковий пайовий внесок - мінімум 10%. Але можна внести тільки вступний внесок і 300 у.о. в якості початкового пайового внеску, і в рамках накопичувальної програми накопичити необхідні 10%.

Як тільки член ПіК внесе необхідні внески, він потрапляє в чергу, складається з інших членів кооперативу.

Вона складається з трьох рівнів.

Перший рівень: «Накопичення паю».

Другий рівень: «Підбір нерухомості».

Додатковий рівень: «Тимчасова відмова від права на підбір нерухомості».

Перехід з одного рівня на інший відбувається при досягненні максимального рейтингу серед членів кооперативу.

Для досягнення максимального рейтингу потрібно одночасно виконати ряд умов, але не всі ці умови залежать від члена кооперативу:

- внесення вступного внеску в повному об'еме;

- накопичення необхідної величини пайового взноса;

- відсутності порушення Членом кооперативу зобов'язань щодо внесення щомісячних пайових взносов;

- наявність достатньої кількості коштів у пайові фонди кооператіва;

- внесення на розрахунковий рахунок кооперативу суми витрат на нотаріальні послуги і на послуги з реєстрації права власності на нерухомість.

Але «Головним визначальним фактором рейтингової системи і тривалості розстрочки з оплати пайових внесків є корисність внесених членами кооперативу пайових внесків для здійснення кооперативом своїх статутних завдань і досягнення статутних цілей», цю фразу слід розуміти так: хто більше внесе пайових внесків, тому швидше куплять квартиру.

Іншими словами, термін очікування права на підбір нерухомості може істотно затягнутися, адже досягти максимального рейтингу вельми непросто. Успіху досягають члени, які внесли 40-60% пайового внеску. Дуже погано, що терміни не визначені, адже за час паенакопления ціни на нерухомість можуть суттєво зрости.

Більш того, після того як член вступив до кооперативу і потрапив в чергу, ПіК видає гарантійне зобов'язання, в якому йдеться про те, що ПіК гарантує отримання права на підбір нерухомості орієнтовно в такий-то термін.

А після отримання права на підбір нерухомості член ПіК зобов'язаний укласти договір на надання посередницьких послуг при придбанні об'єкта нерухомості з певною уповноваженою ріелтерської компанією (РК). У цьому договорі РК зобов'язується провести юридичну перевірку підібраною квартири, організувати підписання договору купівлі-продажу та взаєморозрахунки між сторонами. Іншими словами, їздити на перегляди квартир, вносити і повертати аванси / задатки буде сам член ПіК. Ріелтерська компанія цим не займається.

Вартість послуг РК - 2-3% від ціни нерухомості.

Якщо ж член кооперативу відмовляється від укладання договору з РК, то до нього застосовується процедура виходу з ПіК і йому протягом 60 робочих днів повертається сума пайового внеску. Вступний внесок не повертається ні за яких обставин.

Також в ПіК існує залікова програма. За цією програмою Член кооперативу, сплативши вступний та первинний пайовий внески, може використовувати наявне в його власності житло для оплати наступних пайових внесків у наступних формах:

- шляхом відчуження залікової нерухомості на вторинному ринку, через уповноважену ПіК ріелтерську компанію, і зарахування отриманих коштів у рахунок пайового взноса;

- шляхом організації термінового викупу нерухомості уповноваженої ріелтерської компанією, і зарахування отриманих коштів у рахунок пайового взноса;

- за попереднім погодженням з ПіК - шляхом передачі залікової нерухомості у власність кооперативу в якості частини пайового внеску.

Іншими словами, РК або ПіК може викупити або виставити на продаж нерухомість за цікавою їм ціною, яка, ймовірно, буде нижчою за ринкову. А різницю покласти в кишеню.

Іншим членам кооперативу ПіК може нав'язати придбання цього залікового житла. За завищеними цінами. А якщо член ПіК підбирає свій варіант, РК, провівши юридичну перевірку, з яких-небудь причин відмовляє в придбанні цього житла. Причини можна знайти завжди.

Коли ж митарства члена кооперативу закінчуються, квартира підібрана і схвалена, настає день угоди купівлі-продажу.

У момент передачі грошей з членом кооперативу укладається договір надання взаємної фінансової підтримки на умовах цільового позики. Цим договором накладається заставу на придбану квартиру (іпотека в силу закону).

Правовстановлюючі документи протягом 10 днів член ПіК зобов'язаний передати на зберігання в ПіК до повної виплати паю. Після угоди член ПіК зобов'язаний застрахувати ризик повної або часткової втрати титулу власності на 3 роки. Вартість страховки становить 0,6% за кожен рік.

Далі починаються щомісячні платежі, які діляться на рівні частини і включають в себе щомісячний пайовий членський внесок. Пайовий внесок - це сума паю, поділена на строк позики. А членський внесок - це «відсотки» за користування позикою. Від 1 до 5% річних залежно від терміну позики.

Член кооперативу може в будь-який момент розірвати членський договір. Але йому повертається тільки сума паю. Початковий внесок і членські внески не повертаються. Пайовий внесок повертається протягом 60 робочих днів. Термін може затягнутися, якщо у пайовому фонді кооперативу немає грошей на повернення паю. Можна зробити термінове повернення в термін не більше 15 днів. Але в цьому випадку потрібно буде заплатити до страхового фонду кооперативу 5% від суми, що повертається.

Після повної виплати паю члену ПіК повертаються правовстановлюючі документи на придбану квартиру, видається документ, що підтверджує виплату паю і запорука можна зняти.

Може бути комусь здасться вигідним придбання житла через ПіК, але ризики знати необхідно!

Успіхів вам у вирішенні квартирних питань!