Як перевірити «нехорошу» квартиру, або Що таке юридична чистота?
У минулій статті я трохи торкнулася теми, як правильно вибирати квартиру, на що можна і потрібно звертати увагу. Сьогодні розповім вам, що таке «Юридично чиста квартира», або які документи ви зможете самостійно перевірити перед підписанням договору купівлі-продажу.
Якщо квартира «юридична чиста», то це означає, що немає жодних юридичних перешкод для проведення угоди з даною квартирою. Що ж це за юридичні перешкоди, і що потрібно перевіряти?
Підстав для визнання угоди недійсною досить багато:
- Невідповідність її закону або іншим правовим актам;
- Шахрайство, підроблення документів;
- Порушення прав неповнолітніх, спадкоємців, інших осіб;
- Вчинення правочину недієздатною особою або особою, обмеженим у дееспособності;
- Здійснення угоди особою, не здатним розуміти значення своїх дій;
- Вчинення правочину під впливом помилки, обману, насильства, угрози;
- Інші підстави.
Яким же чином всі ці підстави можна перевірити?
Колись у шкільному курсі літератури мене вразили рядки Маяковського: «... як в наші дні увійшов водопровід, спрацьований ще рабами Риму ...». Вразили тим, що багато чого з того, що для нас звично в повсякденному житті, виявляється, придумано багато століть тому, і ми користуємося цими речами практично в незмінному вигляді.
Так, з часів Стародавнього Риму і по наші дні по відношенню до нерухомості власник володіє такими правами: ius possidendi - право володіння, ius utendi - право користування, ius abutendi - право розпорядження. Ось ці-то права і їх документальне підтвердження нам і належить з вами перевірити.
Ius possidendi
Отже, перше, в чому вам потрібно переконатися, що Продавець сподобалася вам квартири, дійсно є її власником. Що нам для цього знадобиться? Паспорт Продавця, правовстановлюючі (договір купівлі-продажу, передачі житла у власність, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину та ін.) І правоподтверждающие (свідоцтво про державну реєстрацію права) документи на квартиру.
Розташовуємося зручніше і починаємо уважно вивчати всі ці важливі папери. Як виглядає паспорт і що там має бути написано, ми все собі досить чітко уявляємо. Навряд чи у нас з вами є навички працівників паспортного столу, щоб оцінити справжність представленого документа, але звернути увагу на фотографію продавця (вона не повинна бути застарілою), на написання прізвища, відповідність віку, на нумерацію сторінок ми можемо. Всі печатки і штампи повинні бути чіткими, підчищення не допускаються.
Наступний етап: порівнюємо дані паспорта з даними, зазначеними в правовстановлюючих та правоподтверждающій документах. Всі паспортні дані в усіх документах повинні збігатися: прізвище, ім'я, по батькові, дата і місце народження, серія і номер, дата і орган, що видав. Але немає правил без винятків! Дані паспорта можуть не збігатися, якщо продавець поміняв його, наприклад, з настанням 45 років. У такому випадку - потрібно з'ясувати причину зміни оного.
Звіряємо також адресу квартири, зазначений у документах, з її фактичним расположеніем- технічні характеристики (кількість кімнат, метраж, поверх) за документами і в реальності.
Ура! Всі збігається !! Але. ... Рано радієте, товаришу! А може, це зовсім і не власник, може, квартира знаходиться під арештом, або є рішення суду про розділ на частки, але наш ушлий Продавець нічого про це не хоче говорити! Як бути? Все не просто ... а дуже просто!
Самостійно, без участі Продавця, ви можете замовити виписку з ЕГРП (Замовляється в Росреестра, коштує 100 рублів), в якій і прочитаєте, на кого зареєстровано право зараз, чи є арешти, обтяження, претензії третіх осіб. А Продавцю пропонуєте замовити розширену виписку з ЕГРП про перехід права, разом з ним отримуєте і уважно вивчаєте: хто і коли володів даною квартирою.
Якщо квартира занадто часто продається - це не означає, що вона користується шаленою популярністю! Можливі дефекти, про які Продавець «забув» вам повідомити, чи «нехороша» історія квартири. Необхідно ретельно проаналізувати причини перепродажів!
