Що потрібно знати при оформленні іпотеки?

Проживши кілька років у найманих квартирах, я задумалася про кардинальне вирішення цієї проблеми. Час іде, дохід потихеньку зростає, ціни на житло, на жаль, теж, здоров'я дозволяє щось планувати на кілька років вперед, дітей поки не передбачається, великого спадку не очікується - пора вирішуватися на серйозний крок. Саме так півтора року тому я купила квартиру по іпотеці. Тепер, коли емоції схлинули і найважче позаду, я хочу поділитися дечим корисним зі свого досвіду.

Стаття ця для таких же, якою була я. Для тих, хто вже змучився переїжджати з місця на місце, з кожним разом перевозячи все більшу кількість речей. Для тих, кому набридло щоразу заново звикати, а потім відвикати до району і квартирі. Для тих, хто вже просто відчуває себе неповноцінним через регулярних конфліктів з квартирними господарями. Для тих, хто мріє мати своє затишне гніздечко, можливо маленьке і не в найкращому районі, але власне.

Спочатку, потрібно звернутися в банк для розрахунку максимальної суми, яку вам можуть видати. Тут все впирається у вашу офіційну або напівофіційну зарплату. Напівофіційну - коли бухгалтерія вашого підприємства згодна заповнити довідку про ваш дохід за формою банку або за власною формі з печаткою та підписами відповідальних осіб, а банк згоден це прийняти. У деяких банках можуть розрахувати сукупний дохід всіх членів сім'ї, що теж помітно збільшує суму кредиту. Потрібно враховувати - щомісячний платіж повинен становити не більше 45 - 50% від доходу.

Щомісячний платіж - це відсотки плюс основний борг. Щоб розрахувати, яку суму основного боргу потрібно виплачувати на місяць, сума кредиту ділиться на кількість місяців, що становлять термін кредиту. Приклад:

Сума кредиту - 900 000 рублів;

Термін кредиту - 20 років.

Таким чином, 20 років множимо на 12, отримуємо 240 місяців- 900 000 розділимо на 240 місяців - 3750 рублів. Дуже приємна, надихаюча, прямо-таки, сума - особливо виходячи з нинішніх розцінок на знімні квартири. Однак, все не так чудово - щоб розрахувати свій щомісячний платіж, потрібно додати до цієї приємної сумі відсотки по кредиту. Розрахувати їх можна за такою формулою:

Сума основного боргу множиться на процентну ставку і на кількість днів у місяці, за який проводиться розрахунок, і ділиться на кількість днів у році. Приклад:

Сума основного боргу (кредиту) - 900 000 рублів.

Процентна ставка за кредитом - 12,5% річних.

Розраховуємо відсотки за місяць травень, в якому 31 день:

900 000 х 12,5% х 31/365 = 9554 рублів 79 копійок.

Виходить, що наш щомісячний платіж становить 3750 + 9554,79 = 13304,79. Вже не так весело. Враховуючи, що це має бути не більше 45 - 50% від доходу. Порахуємо, якщо платіж в 13304,79 - це 45% від нашого доходу, то дохід повинен бути не менше 29566,20 (13304,79 * 100/45). З неприємних моментів - за 900 000 рублів що-небудь нормальне знайти малоймовірно. Тобто потрібно мати початковий капітал, або брати звичайний споживчий кредит в іншому банку і видавати їх за свої.

Варіант з додатковим кредитом «на стороні» досить поширений (я сама саме так і зробила) - це може виручити, якщо мова йде про невеликі суми, проте, платити кілька кредитів в дійсності дуже складно. Тут потрібно тверезо прорахувати свої можливості, звичайно, в порівнянні з відсутністю житла та стабільності це здається дитячим лепетом. Але загнати себе в боргову яму досить просто, в житті може трапитися багато непередбаченого. І в складній ситуації є ризик не тільки втратити знову придбане житло, але і «підмочити» свою репутацію: неповернення, прострочення, і, відповідно, погана кредитна історія можуть поставити жирну крапку у ваших задумах про іпотеку в майбутньому.

Після розрахунку максимальної суми і схвалення вас банком як майбутнього позичальника можна починати шукати об'єкт, оформляти попередній договір купівлі-продажу, а на його підставі і кредитний договір. Зверніть увагу - не на кожну квартиру дадуть іпотеку. Більшість банків встановлюють обмеження в плані «віку» будівлі, поверховості і т.п. Звичайні вимоги: будинок повинен бути не старше 30 років, не нижче трьох поверхів і щоб ваша квартира при цьому перебувала не на першому і не на останньому поверсі будівлі та інше. На кімнати в комунальних квартирах, а часто і на «гостинки» (або, так звані, «малосімейки»), зазвичай не дають іпотеку - це житло не годиться в забезпечення кредиту. Іноді можна обійти будь-яка з цих обмежень - брати кредит на суму менше 50% від вартості житла, тобто більшу частину грошей ви знову-таки вже повинні мати. Але не всі банки підуть назустріч такому позичальнику - запропонують взяти звичайний споживчий кредит, а це - менше термін, більше процентна ставка і, виходячи з цих двох показників, непосильні щомісячні платежі. У деяких кредитних установах можна домовитися крім застави квартири оформити ще й порука, тоді банк може «закрити очі» на деякий «неформат» обраного житла - якщо, звичайно, загалом і в цілому ви справили приємне враження. Саме так - під додаткове поручительство - оформлялася і я.

В процесі оформлення продавцеві житла доведеться тісно поспілкуватися з банком - необхідно буде і відвідини ним банку, швидше за все не раз - більшість іпотечних угод відбувається через сейфовую осередок. У присутності продавця, покупця і представника банку гроші закладаються в осередок і в тому ж складі вилучаються після державної реєстрації права власності на покупця, тобто на вас. Це, звичайно ж, може викликати роздратування продавця, так що краще все обговорити заздалегідь.

При оформленні іпотеки потрібно відразу розрахувати додаткові витрати: комісія за розгляд кредитної заявки, за оформлення осередки, витрати на реєстрацію права власності, а особливо страховка. Протягом місяця після покупки потрібно оформити 3 види страховки: титул власності (страхується один раз), життя і, власне, майна - це регулярні платежі раз на рік - не те щоб великі, але тим не менш.

Є тут і приємний грошовий момент - у відповідності з Податковим кодексом вам покладений майнове відрахування - це 13% від вартості квартири і 13% від суми сплачених відсотків. Це все в тому випадку, якщо ваша зарплата офіційна, тобто ви платите прибутковий податок, в межах його суми і повертатимуться гроші. Протягом декількох перших років це буде важливим підмогою до бюджету. Перевірено на власному досвіді. І взагалі - головне пережити перший рік, ну може два, - зціпити зуби і пережити. Поступово платежі зменшуються, а дохід зростає і витрати на оплату кредиту вже не так помітні, можна навіть починати потихеньку гасити достроково. А головне - воно того варте! Платити за своє власне житло набагато приємніше, ніж віддавати в нікуди чужій людині за наймане. Так що нехай не зупиняють і не лякають вас труднощі в оформленні, а ця стаття стане корисною підказкою в деяких деталях. ]