Видимі етапи розвитку бульбашки на ринку нерухомості (чого нас вчить світова історія)

1.Незначітельная група фінансових ділків проводить доскональний аналіз (із залученням кращих фахівців у своїй галузі) по можливим фінансову віддачу від вкладень в опрацьовується регіон

2.Виясняется що в наявності є великі ділянки відносно недорогий землі, у тому числі в досить привабливих місцях (екологія, гори, берегова лінія, транспортна доступність тощо)

3.Начінается бурхливе будівництво

Шикарних готелів

Земля ділиться на ділянки і продається під будівництво.

Будинки будуються за новітніми технологіями.

Будуються нові дороги та аеропорти.

Створюється відмінна інфраструктура.

Будуються штучні острови.

Залучаються кращі архітектори, все будується у відповідності з архітектурними проектами самостійне будівництво заборонено.

4.Продавліваются закони мінімізують податки, що дають різні преференції.

5.Создаются умови для отримання вигідних іпотечних кредитів.

6.Пузирь росте не тільки завдяки активності будівельників йому так само сприяє загальний позитивна економічна тренд. Швидко розвивається економіка (причини можуть бути різні (зміна економічного курсу (як в Китаї), перша світова війна (як у США) і т.п.))

Люди зовсім недавно насилу приобретающее їжу, раптом починають добре заробляти виникає не хватка робочої сили, в рази збільшуються доходи населення.

Ударними темпами йде прокладка нових транспортних артерій.

Населення урбанізується.

Все більше людей здатні поліпшити свої житлові умови.

7.Строятся нові елітні селища для обраних.

8.Довольно скоро ці місця починають користуватися підвищеною популярністю.

9.СМІ кричать про вигідність придбання нерухомості в цих місцях.

10.На ринку росте розгул спекулянтів.

11.Появляются населені пункти супутники.

12.Новим проектам даються звучні кричущі назви та девізи.

13.Начінают вибірково будувати і продавати більш скромну нерухомість для представників середнього класу за більш доступними цінами.

14.Пік міхура припадає на той період коли починають будувати і продавати нерухомість для представників середнього класу в масовій кількості.

15.Откривается безліч ріелтерських контор в яких працює не уявлене число агентів.

16.Чудовіщно виростають обсяги угод (багато об'єктів міхура продаються в перший же день продажів).

17.Недвіжімость розлітається як гарячі пиріжки.

18.Начінается торгівля деривативами (перепродують по кілька разів фактично не нерухомість а лише право на її володіння в майбутньому ... і це право змінює власника по кілька разів до фактичного закінчення будівництва.

19.Наіболее знаючі і розумні починають переводити кошти в інші активи.

20.Продаётся все ділянки під забудову комерційної, житлової нерухомості, готові об'єкти, що не добудуй, земля.

21.Уже до самого кінця продають всім підряд не так нерухомість скільки мрію, можливості які нібито у вас відкриються.

22.На покупця починаю тиснути говорити, що це останній шанс придбати нерухомість за хорошою ціною.

23.Чтоби залучити покупців влаштовують справжні шоу (запрошують знаменитостей, багато відомих людей набувають в цих місцях власність)

24.Некоторим потенційним клієнтам влаштовують безкоштовні фуршети в шикарних готелях і офісах з демонстрацією презентаційних матеріалів.

25.Предлагаются безкоштовні тури для огляду об'єктів на місці.

26.Большінство проектів продається на стадії початкової документації в хід йде демонстрація рекламних буклетів, а не інженерно-технічних і фінансових характеристик об'єктів, які вже продаються без попереднього огляду місця будівництва (якщо покупець не в змозі приїхати йому пропонують придбати нерухомість без виїзду на місце об'єкта і багато роблять такі угоди купуючи «кота в мішку»)

27.Продаётся все (ділянки на заболоченій місцевості, біля тваринницьких ферм, поруч з колишніми відстійниками і т.п.) (покупці не вдадуться в подробиці і хапають все підряд).

28.По усюди реклама нерухомості.

29.Предлагаются так звані вигідні умови продажів (з розстрочками, знижками та подарунками).

30.К кінця буму ріелтори пропонують придбати об'єкт нерухомості з мінімальною передоплатою 20, 10 і навіть 5 відсотків.

31.Явленіе масових необгрунтованих продажів, підноситься не як масовий психоз а як показник інтенсивного розвитку регіону.

32.Строятся необгрунтовані і ні чим не підкріплені прогнози по багаторазовому зростання туристичних потоків і постійно живе населення в регіоні.

33.Регіон і правда якийсь час інтенсивно розвивається за рахунок залучених коштів все нових інвесторів і починає формуватися ілюзія, що це триватиме вічно.

34.Меняются податкові умови, скасовуються преференції, банки починають більш обережно видавати кредити.

35.Постепенно починаються падати обсяги продажів (хоча спочатку цього мало надають значення і ні хто особливо не хвилюється).

36.Сложней ставати отримати просту статистичну інформацію про реальну ситуацію на ринку (тепер її не вигідно показувати в рекламних цілях).

37.Часть нерухомості починає пустувати.

38.Останавлівается зростання орендних ставок.

39.Тот хто придбав нерухомість для перепродажу вже не в змозі реалізувати її навіть за ціною придбання.

40.СМІ спочатку обережно, а потім на перебій починають говорити про закінчення буму (що погіршує ситуацію).

41.В інших регіонах події починають розвиватися схожим чином.

42. Інерційно продовжує відбуватися збільшення нових об'єктів не в меншому, а іноді навіть у більше ніж рані обсязі, надлишок пропозиції перетворює незначне падіння в початок катастрофи.

43.Банкі починають відбирати власність через прострочення боргових зобов'язань і виставляти їх на продаж тим самим прискорюючи вже практично обвальний процес.

44.Банкротамі стають не тільки приватні компанії, але і муніципальні структури.

45.Начінается відтік капіталів з банків що призводить до банкрутства і самих кредитних інститутів.

46.На ринку настає колапс.

47.Видержав деяку паузу ріелтори і забудовники знову виходять на ринок. Проходять виставки та рекламні акції на яких як ярмаркові зазивали продавці пропонують «вигідно» купити у них нерухомість, обіцяючи потенційним власникам нерухомість по гранично низькими цінами (дешевше вже не буде) кажучи всім що ринок пройшов дно.

48.Ринок продовжує падати ...

За подібним сценарієм (з незначними ремарками) події розвивалися в багатьох країнах перерахую лише деякі з них США, Японія, Дубаї, Болгарія, Іспанія ...