Договір ренти: благо чи витончений обман?
Одного разу, розмовляючи зі знайомим адвокатом, я почув фразу: російські судді дуже не люблять договір ренти.
- Чому? - Зацікавився я.
- Ну, як же, - відповів мій знайомий, - суди завалені позовами про визнання таких договорів недійсними: по-перше, від одержувачів ренти- по-друге, від незадоволених спадкоємців.
- А ось тут, будь ласка, детальніше, - сказав я адвокату.
Втім, просвіщати мене юристу було лінь. Замість цього він дав копії декількох судових рішень, надавши можливість розбиратися самому.
Щоб усвідомити суть договорів ренти, в першу чергу слід читати Цивільний кодекс Російської Федерації (ГК РФ). Схема тут наступна: якщо ви передаєте платнику ренти у власність якесь майно, то замість повинні регулярно (періодично) отримувати певну грошову суму, що і називається рентою. Чисто теоретично ви стаєте рантьє. Однак ГК РФ таке поняття не вводить, і тому є в сучасній Росії рантьє або їх немає - питання дискусійне.
Існує кілька різновидів договору ренти в залежності від виду переданого майна і терміну дії договору. В якості одержувача ренти може бути фізична або юридична особа, в останньому випадку це має бути некомерційне підприємство, наприклад, благодійна організація. В російських реаліях найчастіше зустрічається договір довічного утримання з іждівеніем- природно, що при цьому одержувачем ренти є громадянин.
Згідно зі статтями 601 та 602 ЦК України виплачується рента при довічне утримання не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці (МРОТ), а переданим майном повинна бути нерухомість - будинок, квартира, земельна ділянка.
І от далі починається найцікавіше. Давайте прикинемо: двісті рублів на місяць - саме такий смішний сумою ще зовсім недавно були два МРОТа- а ціна на нерухомість? Квартира в Москві могла коштувати і мільйон доларів. Нерозмірність платежів за отримання права власності на нерухомість і її ціною тут очевидна. До того ж у випадку договору ренти не треба платити податки, чого не скажеш про дарування або купівлю-продаж.
Саме тому в останні роки з'явилася оригінальна тенденція, коли договір ренти використовується не за своїм прямим призначенням, а для передачі права власності на об'єкти нерухомості. «А що в цьому поганого?» - Може запитати недосвідчений читач.
Так, дотримуються всі зовнішні ознаки договору ренти: нотаріальне завірення, горезвісні два МРОТ в якості виплат, що нібито мали місце, і навіть державна реєстрація переходу права власності на нерухомість. Але фактично це удавана угода. Насправді такий договір ренти використовується для позбавлення спадкоємців належної їм спадкового майна, причому відразу всіх спадкоємців - як за законом, так і за заповітом.
Є цивілізовані способи передачі власності: купівля-продаж, дарування, заповіт, нарешті. Однак наші хитромудрі співгромадяни і тут намагаються бути попереду планети всієї. Умовить хтось із родичів підписати стареньку (тітку, бабусю чи кого ще з рідних) договір ренти, і дивишся, всі інші спадкоємці залишаться з носом.
Звичайно, спадкоємці, дізнавшись про настільки витончений хід своїх синів-соколів родичів, частенько не хочуть з цим миритися і намагаються оскаржити договір ренти. Щоб почати дії в правовому полі, у них є на це один рік з моменту, коли після смерті спадкодавця їм стало відомо про договір ренти (стаття 181 ЦК України). Оскільки договір ренти є угодою, то у якості прийнятного шляху може бути обрана стаття 177 ЦК України, в якій йдеться про недійсність угоди, вчиненої громадянином, не здатним розуміти значення своїх дій.
* * *
Спадкоємців багато, бабусь і стариків в Росії ще більше, ось і плодяться, немов гриби після дощу, договори ренти, що не мають власне до ренті ніякого відношення. (Повторно-ранній капіталізм ?! Може бути, так це слід характеризувати?)
А потім течуть вервечкою до судів позови про недійсність договорів ренти, і начебто все при справі: позивачі, відповідачі, нотаріуси, адвокати. Ось тільки зайва робота суддям. Федеральним російським і тим, які будуть на Страшному суді.
